西安商品房生意合同的要紧实质 及签订时关切事项

购房人委托的律师在签订合同前，要当真考查开发商的出售许可文件。查看《商品房预售许可证》或落成查收合格证明（或开发商初始挂号的《房地产权证》）和出售许可证明中对于该房地产的实质和限制，包罗宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所采办的房地产的栋号、楼层、名称等能否相符。

查看房地产开发企业的营业执照，委托出售的还应查看署理出售企业的营业执照、房地产掮客资格证书和署理出售合同或委托出售证明。

签约时买受人的知情权和开发商的义务

对商品房面积和房价的计较，购房人拥有知情权，房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业出售（包罗预售、现售）商品房时，应在售楼处将有关房屋建筑面积计较资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包罗：房屋地盘权属查询拜访报告书(房屋地盘查询拜访机构供应)、建筑平面安置图（经规划管理部门考查赞成）。

签订商品房预售合同时，购房人可请求面积计较表或测算表，开发商应向购房者供应《房屋建筑面积计较表》；签定房屋交代书或签定商品房现售合同时，开发商应向购房者供应《房屋建筑面积测算表》；前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的公有部位所有列明，并能与建筑平面安置图对比查核。

商品房生意合同的基本实质

律师应提醒委托人,为便于在房地产挂号机构挂号,商品房生意可采纳建设部或处所房地产管理部门制订的出售合同或预售合同的演示文本，也可自拟合同文本,实务操作中，采纳演示文本较多，如尚有商定，增添合同附件。自拟合同文本应具备要紧实质，且在合同签订前，该当将合同文本报工商行政管理部门备案：

（1）当事人名称或者姓名和居处。

（2）商品房基本情形。

（3）商品房的出售体式格局。

（4）商品房价款简直立体式格局及总价款、计款体式格局、付款工夫。

（5）拜托使用前说起日期。

（6）装潢装备尺度承诺。

（7）供水、供电、供热、燃气、通风、路途、绿化等配套基本举措措施和公共举措措施的拜托承诺和有关权益、责任。

（8）公共配套建筑的产权归属。

（9）面积差异的处理体式格局。

（10）解决产权挂号有关事宜。

（11）处理争议的方式；

（12）违约责任。

（13）两边商定的其他事项。

2-6-4 面积差异的处理

律师应提醒委托人，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人该当在合同中载明合同商定面积与产权挂号面积发生缺点的处理体式格局。合同没有商定或商定不熟悉探询的，按原则处理：

（1）面积缺点比*值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积缺点比*值超越3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业该当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时付出已付房价款利钱。买受人不退房的，产权挂号面积大于合同商定面积时，面积缺点比在3％以内（含3％）部门的房价款由买受人补足；超越3％部门的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权挂号面积小于合同商定面积时，面积缺点比*值在3％以内（含3％）部门的房价款由房地产开发企业返还买受人；*值超越3％部门的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

套内建筑面积与分摊的公有面积

律师应合理提醒委托人，商品房建筑面积由套内面积和分摊的公有建筑面积构成，套内建筑面积部门为自力产权，分摊的公有建筑面积部门为公有产权，买受人照章对其享有权利，承担责任。

律师接收委托，格外是接收买受人委托的情形下，律师应提醒委托人，按建筑面积计价的，当事人该当在合同中商定套内建筑面积和分摊的公有建筑面积，并商定建筑面积稳定而套内建筑面积发生缺点和建筑面积与套内建筑面积均发生缺点时的处理体式格局。

规划、放置更调的处理

律师应提醒委托人，房地产开发企业该当依照核准的规划、放置建设商品房。商品房出售后，房地产开发企业不得私行更调规划、放置。

经规划部门核准的规划更调、放置单位赞成的放置更调招致商品房的组织型式、户型、空间尺寸、朝向变更，和出现合同当事人商定的其他作用商品房质量或者使用功能景遇的， 房地产开发企业该当在更调树立之日起10日内，书面告诉买受人。

买受人有权在告诉达到之日起15日内做出能否退房的书面答复。买受人在告诉达到之日起15日内未作书面答复的，视同接收规划、放置更和谐由此惹起的房价款的更调。房地产开发企业未在划准时限内告诉买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

预购商品房的让渡

预售合同挂号备案后，预购人需让渡预售的商品房的，该当依照规定解决：

（1）还没有付清预售商品房总价款的，预购人该当在征得房地产开发企业赞成后，与受让人签订预售商品房让渡的合同；

（2）已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人签订预售商品房让渡的合同，并书面告诉房地产开发企业。

预售的商品房让渡时，预售合同载明的权利、义务随之转移。

预售商品房让渡，原预售合同采纳演示文本的，两边商谈签订原预售合同后的《本合同权益让渡书》并向房地产挂号机构解决预购商品房让渡预告挂号。

南京、浙江、上海等地接踵出台了期房限制让渡的策略，预购人采办的预售商品住宅该当在落成并取得房地产权证落先行让渡，并按规定解决房地产转移挂号；在取得房地产权证前，房地产挂号机构不予解决预售商品住宅让渡的预告挂号，以限制购房中的短工夫炒作行为。

地盘使用权同时让渡

律师应提醒委托人，房屋出售时，房屋所有权和该房屋使用限制内的地盘使用权同时让渡。房屋分层、分套让渡时，该房屋占用限制内的地盘使用权整体不成朋分；买受人依照分层、分套房屋的建筑面积，取得响应比率的地盘使用权。

真诚沦亡的责罚

律师应提醒委托人：1、出卖人有心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的现实或者供应子虚商品房预售许可证明；2、有心隐瞒所售房屋已范例质的现实；3、有心隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁抵偿安装房屋的现实；4、商品房生意合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋典质给第三人；5、商品房生意合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人者。由上述五种景遇招致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利钱、抵偿损失，并可请求出卖人承担不跨越已付购房款一倍的抵偿责任。

归纳购房人委托的律师在签订合同前，要当真考查开发商的出售许可文件。查看《商品房预售许可证》或落成查收合格证明（或开发商初始挂号的《房地产权证》）和出售许可证明中对于该房地产的实质和限制，包罗宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所采办的房地产的栋号、楼层、名称等能否相符。