天津商品房预售合同 合同胶葛的措置原则

全文总的来说按照《城市商品房预售经管措施》规定，商品房预售是指房地产开发企业（简称开发企业）将正在建设中的房屋过后出售给承购人，由承购人付出定金或房价款的行为。 房地产开发企业与承购人就上述行为所签定的合同即是商品房预售合同。

(二)商品房预售合同的形式必须契合法令的规定

按照法令的有关规定，商品房预售合同必须采用书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采用尺度合同的形式，具体条目由预售方事先拟定，要紧实质包罗：两边当事人的环境；预售商品房的根基环境(如商品房的座落、地盘使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋布局等等)；预售商品房的价钱及付出措施、刻日；拜托房屋的日期；违约责任及免责前提；胶葛的处理体式格局等。按照《城市房地产经管法》的规定，当事人签订商品房预售合同后，预售方该当依照国度有关规定将预售合同报县级国民当局房产经管部门和地盘经管部门挂号备案。《城市商品房预售经管措施》亦规定：“商品房预售，开发经营企业该当与承购人签定商品房预售合同。预售人该当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级国民当局房产经管部门和地盘经管部门打点挂号备案手续。”

1、预售合同主体的特定性与天资严酷性。

商品房预售合同的主体是特定的，预售方是房地产公司，预购方每每是法人、合股组织和及部门规定对商品房预售合同的预售人的资格有额外的限制，因而，并非所有人都能动作预售人签订商品房预售合同。预售人必须是合法创造的房地产开发企业，按照《城市房地产经管法》第29条的规定：“房地产开发企业是以营利为方针，进行房地产开发和经营的企业。

创造房地产开发企业，该当具备前提：

(一)有本身的名称和组织机构；

(二)有牢固的经营场所；

(三)有契合国务院规定的备案成本；

(四)有充满的专业技术人员；

(五)法令、行政律例规定的其他前提。

创造房地产开发企业，该当向工商行政经管部门申请创造挂号。工商行政经管部门对契合本法规定前提的，该当给予挂号，发给营业执照；对不契合本法规定前提的，不予挂号。创造有限责任公司、股份有限公司，进行房地产开发经营的，还该当履行公法令的有关规定。房地产开发企业在付出营业执照后的一个月内，该当到挂号机关地点地的县级处所国民当局规定的部门备案。”

《城市房地产开发经营经管条例》第五条规定“设房地产开发企业，除该当契合有关法令、行政律例规定的企业创造前提外，还该当具备前提：

(一)有100万元的备案成本；

(二)有4名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名持有资格证书的专职司帐人员。省、自治区、直辖市国民当局可以按照本处所的实际环境，对创造房地产开发企业的备案成本和专业技术人员的前提作出高于前款的规定。”本条例第六条规定“外商*创造房地产开发企业的，除该当契合本条例第五条的规定外，还该当依照外商*企业法令、行政律例的规定，打点有关审批手续。”

2、商品房预售合同具有较强的国度干预干与性

与现房生意不合，商品房预售合同签订时动作目标物的房屋还未完成，预售方已经收取了预购方的定金和部门房款，但预购方能否在商准时刻取得房屋所有权仍存留风险，明显在预售关系的当事人中间预购方处于弱势地位。为护卫消费者权益、尺度商品房预售环境，《城市商品房预售经管措施》对于预售商品房的前提做了强迫性规定：

(一)已拜托悉数地盘使用权出让金，取得地盘使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和动工许可证；

(三)按供应预售的商品房计较，插足开发建设的成本达到工程建设总*的25%，并己经一定动工进度和落成拜托日期。同时还规定未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。合同签定后，开发企业应照章打点商品房预售合同挂号备案手续等等，这些措施都丰裕表示了商品房预售合同具有较强的国度干预干与性。

3、商品房预售合同的目标是还在建设中的房屋具有不成预见性

商品房预售买卖合同是当事人就正在兴建的房屋所进行的买卖行为，开发商负有于必如期间内将房屋兴建完成再转移所有权并拜托购房人的义务。每每景遇，在签订合同时，购房人据以参照的资料，仅为开发商供应的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房”。至于房屋完成后的实际面积、建筑资料的品质、公共举措措施的有无等等成绩，购房人没法事先预期或预见。而这些成绩经常是购房人决意能否进行买卖的主要原因。更况且，开发商过后亦可变化部署、增添公用面积，甚至落成时的房屋不契合签订合同时的预期商定。

4、商品房预售合同履行周期长

一般之生意合同成立后，出卖人即负有拜托生意目标物及转移所有权的义务。而在商品房预售买卖中，从签订合同到房屋落成需要相那光阴。在房屋建造过程中间，开发商本身的履行能力轻易因内在原因或者其他原因发生变更。此外，经济景气与否，建筑资料的涨跌等等，也能够在签订合同后房屋落成前作用房屋的落成。当然，购房者虽然可得解除买卖合同，但实际环境是，一则如要解除合同，购房人要受买卖合同商定条目的诸多限制，其成绩一般而言，老是使购房人处于晦气的地位；二则从签订合同到房屋建设落成前已经过相那光阴，在此时代，很能够还呈现过其他诸多的购房机缘因为此项买卖合同的成立而不在购房人的考虑中间，如要解除合同不单此项买卖方针不克不及实现，而其他机缘也被损失；三则在房屋落成前，购房人已插足大量成本，处于不克不及自休的境地，使得购房人岂论如何挂念重重，也不敢轻易解除合同，假如购房人勇于解除合同，则要至少损失数千上万元的成本。编纂本段合同胶葛的处理原则 在现在的房地产胶葛案件中，商品房预售合同胶葛据有相当大的比率。这类胶葛具有目标金额大、涉诉人数多、法令策略性强等特点，处理起来对照困难。从实践来看，商品房预售合同胶葛有价钱胶葛、不克不及拜托或大概期拜托商品房胶葛、预售商品房让渡胶葛、质量胶葛等，其中*常见的是价钱胶葛和不克不及拜托或大概期拜托商品房胶葛。

我们觉得，正确处理商品房预售合同胶葛，必须针对不合性质的胶葛采用不合的原则和方式。

(一)价钱胶葛的处理

商品房预售合同的*数额大、履行刻日长，所以，从商品房的开工建设到拜托使用经常需要很长的时刻。在这段时刻内，能够会因为商场行情的变更而激发商品房的价钱胶葛。一方面，预售方常以建筑资料的价钱上升或房地产价钱的上升为由请求提高房价遭预购方的拒绝而形成胶葛；另外一方面，预购方偶尔也会以房地产价钱的下降为由请求降低房价遭预售方的拒绝而形成胶葛。现在，商品房预售合同的价钱胶葛占悉数商品房预售合同胶葛的一半。因为法令对此尚没有理解理睬规定，所以各地的处理方式不尽不异，有的按原合同的商定处理，有的按当事人分管风险的风险承担原则处理，有的按形式变化原则处理。较高国民法院《对于审理房地产经管法施行前房地产开发经营案件几何成绩的解答》中对商品房预售合同的价钱胶葛的处理作了原则性规定。我们觉得，这个《解答》对处理《城市房地产经管法》施行今后的商品房预售合同的价钱胶葛亦有一定的指导意义。

因为商品房预售合同的价钱胶葛的形成原因对照复杂，所以，我们觉得，不克不及够依照一个牢固的方式处理，而该当按照具体环境加以处理。

起初，该当保持合同效力的原则。只需商品房预售合同照章成立，就该当护卫合同的严厉性，夸大合同义务的履行。所以，在一般环境下，合同当事人以建筑资料或房地产的价钱上升或下降为由请求提高房价或降低房价的，法院不睬当支撑。该当说，在房地产商场中，建筑资料或房地产的价钱上升或下降确实是存留的，但这类价钱上升或下降属于寻常的商场风险，而不属于国度策略性的风险。商品房预售合同的两边当事人在签定预售合同时，是按照商场行情一定价钱的，所以，当事人对于这类商场风险是能够预见的。基于寻常的商场风险所发生的房价的上升或下降，只可由预售方或预购方本身担当，而不克不及将其迁移给另外一方当事人，也不克不及由两边当事人分管这类风险；

其次，该当保持形式变化原则。形式变化原则是合同履行的一项主要原则，尽管我国现行法令中还没有理解理睬规定这一原则，但学者们都遍布认可之，我国的审讯实践也已经应用形式变化原则处理了有关胶葛。在房地产审讯实践中，各地也根基上都将形式变化原则动作处理房地产胶葛的一项原则。比方，在商品房的价钱因国度策略的变更、处所当局的房地产开发规划变化而惹起的环境下，就能够依照形式变化原则处理价钱胶葛。在应用形式变化原则处理商品房预售合同的价钱胶葛时，该当额外关切正确区分形式变化与寻常的商场风险的差别。

(二)不克不及拜托或大概期拜托商品房胶葛的处理

在商品房预售合同胶葛中，预售方不克不及拜托或大概期拜托商品房的胶葛也据有相当大的比率。这类胶葛的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房成本不到位而惹起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人惹起的，等等。对于这类胶葛，较难处理的成绩是鉴定继续履行合同还是解除合同。 在预售方不克不及按合同拜托房屋的胶葛中，多数预购方都请求预售方退还房款(解除合同)并担当违约责任。当然，也有的预购方请求预售方继续履行合同并担当违约责任。对于这类胶葛，我们觉得，该当在保持合同效力的前提下，实在护卫预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的环境下，该当请求预售方继续履行合同并担当违约责任。否则，假如鉴定解除合同，退还房款，则能够因为预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另外一方面，在预售方没有能力继续履行合同的环境下，而预售方又有充满的成本可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并担当违约责任。假如预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采用一定的顾全措施，以护卫预购方的合法权益。在这类环境下，法院该当判决解除合同，责令预售方担当违约责任，并对预售方已建的商品房或地盘使用权照章进行强迫拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。

全文总的来说按照《城市商品房预售经管措施》规定，商品房预售是指房地产开发企业（简称开发企业）将正在建设中的房屋过后出售给承购人，由承购人付出定金或房价款的行为。 房地产开发企业与承购人就上述行为所签定的合同即是商品房预售合同。