中国房地产开发商的美国生活法例 地盘让渡成本亦可观

拜候次数：16

在中国房地产限购限贷的大环境下，追求*的*人和追求增加率的开发商将目光投向了海外。奥兹登介绍道，中国房地产企业正在掀起美国市嘲淘金潮”，据他所知，现在至罕见24家中国国有和公营房地产公司在美国的要紧城市寻找房地产开发和*的机缘。

中国房地产开发商的美国糊口生涯轨则 地盘让渡成本亦可观

“现在是中国房地产住宅项目的冬季。中国的房地产开发商熟悉到了这点，所以要海外扩大”，美国地产*参谋奥兹登对腾讯财经表示，“畴昔四年则是美国房地产的冬季，但现在美国的一线城市，包含迈阿密，纽约，三藩方才*先回暖。所以，中国开发商还是有很多机缘可以抄底。”

在中国房地产限购限贷的大环境下，追求*的*人和追求增加率的开发商将目光投向了海外。奥兹登介绍道，中国房地产企业正在掀起美国市嘲淘金潮”，据他所知，现在至罕见24家中国国有和公营房地产公司在美国的要紧城市寻找房地产开发和*的机缘。

那么，中国房地产企业在美糊口生涯，轨则有哪些?需要若何克服“不伏水土”?而这条西行之路的前方，是国际竞赛力的前进吗?还是一轮更大的糊口生涯危机呢?

时辰即是*：决议计划体系编制是中国企业的命门

“纽约人烦厌浪费时辰。因为假如浪费钱，你可以赚，可是浪费时辰，机缘畴昔了，它就畴昔了。”

美国地产*参谋奥兹登，同时也是中国房地产开发商鑫苑置业自力董事之一。他表示，谁也没有料到，第1个在美国拿到地盘，并且开发建设的中国房地产商会是在国际名不经传的鑫苑置业。

中间国较大的房地产开发商万科(China Vanke)在本年2月公布和美国头号房企铁狮门(Tishman Speyer)房地产成立合股公司，公布共同开发美国旧金山高层豪华住宅公寓项目的时辰，鑫苑早在半年前斥资5420万美圆，买下了纽约一个规划建造200个住宅单位的地块。而这半年畴昔后，跟着纽约房价的回暖，鑫苑即便只是地盘让渡，成本也相当可观了。

奥兹登觉得，鑫苑的规模小在美国拓展中却成了一种优势，因为更天真，也更富裕缔造力。奥兹登告诉我们鑫苑的地是从纽约房地产*人卡利科(Richard Kalikow)手里买的，之前的美国开发商申请了贷款，可是无力还债，因而这块地被卡利科勾销了典质赎回权，回到市常

“而后我们去了法庭。我跟法庭说，我们想要这块地，我说，我们公司(鑫苑)将会在很短的时辰内给出价钱。而后法庭问我，你说的是纽约意义上的短时辰，还是中国意义上的短时辰?

我问，有什么差别吗?他(法官)说，纽约意义上的短时辰是一个礼拜，而中国意义上的短时辰是3个月。

较后，我们在48*之内给出了价钱。他们基础难以相信。”

中美团队优势互补：兼顾国际销量和中国需要偏好

奥兹登表示，其实鑫苑也许其实不是*快看到海外商机的中国开发商，可是下决意很快，抓准了机缘。而这当面是打点层对本国人和本地团队和大师的信赖。与此不合的是，一些中国企业或其他亚洲企业却盲目信赖那些英文流利但对房地产行业知之甚少的老朋友，老同窗来担任构和代表。

“如许是没法做成生意的。”

奥兹登觉得，前车之鉴即是80年代的日本。“当时，所有日本(在美)*的决意都是在东京定下的，不是在纽约。日本公司的董事长的旁边有很多我们称作是“言听计从的人”，捧臭脚的人，他们只是拥护说，(董事长看中的)是很好的*，可是其实这些助理或董事长获得的基础不是*正确的信息。他们基础不信赖美国本地的团队。”

而鑫苑和美国团队之间的信赖也并非短时辰内创设的，在鑫苑采办并开发纽约地产之前，就已经在美国商场履历了一系列的“试水” 过程。

“纽约这块地，实际上是我们的第三个项目”， 鑫苑优晟置業的领头履行官崔勇先生介绍道，“鑫苑第1个项目，是在内华达的里诺(Reno)。我们在那里买了一个富国银行(Wells Fargo)的财产包，并且我们很快的把它卖掉了。这个是我们的一个比拟胜利的短时辰*案例，并且这个*率很高。而后，又跟美国的第2大开发商Lennar手里面买了一些它已经建成的，即是公寓(apartment)，在洛杉矶(L.A.)，这两个都是我们试水性的一个项目。第三个项目呢，即是旧年5,6月份在纽约布鲁克林南威廉斯堡拿到的这个项目。”

而鑫苑在试水美国商场之前主要的里程碑事宜，是于2007年在纽交所的IPO上市，至此成为在纽交所挂牌的第1家中国房地产开发商。而在鑫苑IPO融资过程中间，结识了很多纽约本地的房地产参谋，包含奥兹登。这批人成了鑫苑美国团队的核心骨干。

而信赖是双向的。日益增大的中国人海外置业需要，和鑫苑本身的国际出售渠道和成本是美国团队愿意助力鑫苑的内在动力。

鑫苑置业的董事长兼领头履行官张勇就表示，鑫苑动作一家在美上市的中国公司，既体味美国成本市惩地产运作法则，又能考虑连络国际*人的需要偏好，兼顾了这两点，鑫苑才*终决意来纽约开发地产。

“我们花了一年的时辰，在美国看了一百多块地。从西岸的旧金山，LA，一向到东岸的纽约，华盛顿，迈阿密。我们是按照权势巨头机构第1承平洋戴维斯所供给的商场研究，去找既能在国际商场上有销路，又是中国*人和新移民感乐趣的区域，较后如许选定这块地的。”崔勇介绍道。

从地址的采用，户型的放置，到后期出售的规划，鑫苑的南威廉斯堡项目都兼顾国际销路和中国偏好。前一个开发商的原定放置是将南威廉斯堡项目全数做成是两百平米，5，6个房间的户型，因为适合孩子相对多的犹太人大家庭。而鑫苑的新放置是按照新的商场调研，做成了既有顺应曼哈顿下班族的效型，又有适合威廉姆斯堡艺术家氛围的阁楼，并留了20多套价位在200万美圆的大户型适全家庭居淄*的住宅。“我们把商场上的目的顾客依照他的采办行为来分析，做出来他喜好的一个户型。他们就会对号入座来买我们的房子”崔勇预计*终40%的买家会是中国人。

尊敬本地的商业尺度 中国企业可以实现美国梦

那么，在中国开发商探路美国的过程中间，又需要面临本地监管局部的哪些规定和压力? 而美国各级当局又是若何对待中国开发商的这批海外拓展浪潮的呢?

纽约市布鲁克林区的区长马蒂•马科维茨(Marty Markowitz)的立场显得恩威并施，既欢奉承作共赢，也夸大必须遵纪守法。

马科维茨先生对腾讯财经表示，现在中国人更多插足到美国项目来是共赢的场合排场。不单仅因为中国公司自己身上装载着很多美国人的成本希冀，比如鑫苑自己即是一家在美上市的公司，并且中国现在在美国房地产的*建设，又同时可以增添美国就业，并且知足纽约人的住宅需要。

“当然鑫苑必须遵守美国和纽约本地的司法。他们(中国开发商)必需要遵守美国游戏法则，他们是和美国开发商一视同仁的。这里不会出现针对中美开放商的两重尺度。所有人都是一个法则。假如他们违法，营建过程就会被迫令停止。就如许简单。”

而在缔培养业方面，他额外提到，停顿鑫苑地产招聘工会，“我感觉工人的权益和工工人资保证该当是公司道德的一局部。”而按照奥兹登此前的介绍，预计鑫苑会在威廉斯堡项目上在美招工两千人，除短时辰的建筑工人之外，也包含后续企宣售房，和将来鑫苑进一步商业拓展的久长员工。

而对于中国企业为何要来美国拓展，马科维茨表示这是企业逐利的自然采用，而纽约的商业环境精悍尺度，只需遵守本地的司法，中国企业可以实现“美国梦”。“我们方才看到美国一个全国性电视台做的采访，说到中国一些区域已经发展过度。他们建了太多的楼，而很多中国人又基础住不起那些已经建好的房子，所以我感觉中国的公司该当要来*海外，在海外商场上，他们的插足可以有很好的*。并且在美国，你中国人可以展翅高飞，你只需有能力，就能够飞很高。”

瞻望将来：商场将决意中国房企能否扩大海外开发规模

拿地才只是鑫苑纽约威廉斯堡房地产开发的第1步，现在该项目现在正在进行地盘样本的测验测验考验，和户型重新放置的递交考查。假如一切停顿顺遂的话，公司预计在本年7月*先预售，9月项目正式破土动工，而在2015年完出售付。但房地产出售周期相对较长，而美法律王法公律例里限制预售只可收取少量定金并放入托司帐户的轨制，也迫使公司需要面临房地周期风险，并拥有更强成本打点能力。

对于在美国已经上市的鑫苑来说，在美融资已经很有经验，而对于其他中国开发商来说，除需要面临全球经济下行风险之外还需要面临国际房产和经济整体调控的策略风险。瑞士信贷表示，万科和铁狮门能否*终合作胜利取决于中国当局能否会核准万科将成本汇到海外。

对于现在中国房地产商所面临的机缘和搬弄，奥兹登表示，“邓小平对中国的发展意义很严重。他告诉人们致富名誉。这就如同是亮了盏绿灯，指示前进的绿灯。进修，经商，赚钱。中国现在本土发展很繁荣，可是国际拓展还是一步一步来的。而现在是中国海外拓展跨得更大一点的好机缘。将来步子会迈得更大。”

而中国房企*的美国项目，现在仍处于开发阶段。项目*终能否顺遂拜托，能否能获得美国商场的否认，将是中国房企能否扩大海外*规模，将步子再迈大一点的决意原因。