商品房认购书

商品房 认购书是商品房生意两边在签订商品房 预售 合同或商品房现房生意合同之前所签订的文书，是对两边生意业务房屋有关事宜的初步确认。

认购书实质一般包含：

（1）生意两边当事人的根基环境；

（2）房屋的根基环境（如房屋位置、面积等）；

（3）房屋价款计较；

（5）签勘误式生意合同的刻日。

认购书常见于商品房生意业务中，由其惹起的司法胶葛也很多。《较高国民法院对于审理商品房生意合同胶葛案件合用司法几何成绩的注释》（简称《注释》）第四条、第五条第1次以尺度的形式对认购书进行规定。就认购书相关司法成绩进行简明分解。

性质审讯实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种概念：一种概念认为认购书即是正式预售合同，因为认购书是生意两边对等自愿基本上的真实意思体现；另外一种概念认为认购书非自力的合同，因为认购书仅是对签勘误式合同相关事宜的商定。我们认为，认购书应属于商品房生意合同的预约合同，与商品房生意合同之间是预约与本约的关系。起初，认购书是对等主体之间为创造生意商品房民事权利义务关系而签订的和谈，按照我国合同法第2条规定，“本法所称合同是对等主体的自然人、法人、其他组织之间创造、安排、停止民事权利义务关系的和谈”，认购书应为自力的合同。其次，认购书是生意两边就签订商品房生意合同相关事宜进行的商定，不是对商品房生意成绩进行直接确认，所以也不应属于商品房生意合同。较后，认购书与商品房生意合同之间还存留很多不可展望的关节与风险，假如将认购书直接认定为商品房生意合同，那么开发商在把握优势信息的环境下，能够附加各种不合理前提，强行请求买方履行此“生意合同”或担当违约责任，则会严重损害买方的好处。

效力认购书为预约合同，其效力必须差别于本约即商品房出售合同的效力。一般认为，预约合同是构和当事人一方或两边为将来签订一定性合同杀青的书面承诺或和谈。预约和本约*基本的差别在于：预约合同仅能请求对方真诚构和，履行签订本约的义务，不得直接就本约实质请求履行。审讯实务中，常有原告按照认购书，诉请法院判令被告履行交房，较后被判决采用诉讼请求，原因就在于拜托商品房是本约即商品房生意合同的实质而非认购书的实质。 认购书属于学理上的“将行构和的预约”，即哪怕两边当事人在预约合同中规定了生意业务的本质性具体条目，但两边当事人不受其约束，他们仅担当继续构和直至杀青较后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反真诚构和义务，招致不克不及杀青本约的行为担当责任；二是当事人假如尽到真诚的构和义务，即使不克不及杀青本约，也不担当所有责任。是以可以说，认购书的效力要紧体现在三个方面：一是鉴于生意两边对生意业务目标物所拥有的信息差池称，开发商该当丰裕表露能够作用买方签订本约的信息。二是不应强加具有不合理前提的实际构和义务，特别是开发商不得履行本身的优势，免去本身的责任或加重买方的责任。三是持续构和的义务，除非呈现严重僵局或停止构和的事由，两边当事人应固守真诚义务，继续进行构和。

定金及损害抵偿当前，商品房认购书中经常商定了定金条目，一般做法是购房者未能在认购书商定的刻日内交纳购房款或签订商品房生意合同，开发商就充公定金；假如今后签订了正式商品房生意合同，定金则抵充房款。按照《注释》第四条规定，我们认为，商品房认购书中的定金同时有两重属性，第1重属性是立商定金。立商定金是专为保证当事人能够就某事项签订合同而创造的，不具有保证主合同之债的功能，第2重属性是依商定金，即履行认购书这一预约合同本身的定金。认购书定金保证两边当事人能够尽较大的真诚构和，尽力杀青商品房生意合同。我们认为，只要兼顾定金的这两个属性，能力在商品房胶葛案件中正确理解《注释》第四条的法义。《注释》第四条规定：“假如因当事人一方原因未能签订商品房生意合同，该当依照司法对于定金的规定措置；因不可归责于当事人两边的事由，招致商品房生意合同未能签订的，出卖人该当将定金返还买受人。”假如仅认为认购书定金为立商定金，那么岂论何种原因，只需拒绝签订商品房生意合同，就合用定金罚则，明显有悖平允正义。假如开发商在签订本合同时，附加各种不合理的条目，买方要么拒绝签订本合同，损失定金，要么同开发商愿意签订合同。是以，我们还应从依商定金分解认购书的定金。在认购书一方当事人拒绝签订商品房预售合同即本约的环境下，我们认为要鉴识拒绝签订本约能否违反认购书中的真诚构和义务，比方，开发商在构和中随意提高商品 房价 格，买方为此拒绝签订本约，那么开发商不单无权充公买方的本金，并且在买方主意请求合用定金罚则时，因为开发商抛出不合理前提的行为明显构成不履行认购书中真诚构和的义务，应双倍返还定金。《注释》第四条中“不可归责于当事人两边的事由”的规定亦应理解为，当事人两边周全、忠诚履行了预约合同中真诚构和的义务，但仍未杀青本约和谈的景象。 在合用定金罚则后，违约方能否再主意抵偿损失呢？我们认为违约方的请求应予裁夺撑持。按照合同法第四十二条规定：“当事人在签订合同过程中间有景象之一，给对方形成损失，该当担当抵偿责任：（一）假借签订合同，恶意进行商酌；（二）居心隐瞒与签订合同有关的主要现实或供给子虚环境；（三）有其他违反老实信誉原则的行为。”认购书是预约合同，并且是行将构和的预约合同，违反认购书义务要紧是违反真诚构和义务，对两边当事人来说，酿成的损失只可是机缘的损失，该当担当合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任抵偿的是违约方相信好处的损失。相信好处每每是司法行为无效或可得撤销，相对人相信其为有效，却因无效或撤销的成绩所承受的晦气益，又称为悲观好处或悲观合同好处，相信好处抵偿的成绩为如同合同未曾发生一样。据此，违约方可以请求违约方抵偿其在签订认购书及其在签订本合同过程中间的损失，使其得以填补恢复到认购书未曾发生之前的环境。

其他成绩审讯实务中，认购书效力能否以取得商品房出售许可证为需要前提存留着较大争议?有的认为应以取得商品房许可证为需要前提，有的则持差异概念。我们认为，认购书签订的基本原因在于签勘误式预售合同存留司法上和现实上的障碍，只要这些司法和现实上的障碍消弭后才得以签勘误式的预售合同，且这些司法和现实上的障碍合同两边当事人是可以预期消弭的。商品房预售许可证未取得之前只可签订认购书而非正式预售合同，且两边在签订认购书时经过开发商那时的前提，可以合理预期到预售许可证的取得，是以，未取得商品房预售许可证明，认购书一定无效。 《注释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等和谈具备商品房出售合同的要紧实质，并且出卖人已经依照商定收受购房款的，该和谈该当认定为商品房生意合同。”这条注释及时处理了往常审讯实践对认购书性质的猜疑。从该条规定可以看出，认购书成为预售合同应具备两个前提：

1．具备商品房出售管理措施（简称管理措施）的要紧实质。该措施第十六条规定了商品房生意合同该当具备13项要紧实质：

（1）当事人根基环境；

（2）商品房根基环境；

（3）商品房的出售体式格局；

（4）商品房价款的一定体式格局及总价款、付款体式格局、付款时辰；

（5）拜托使用前说起日期；（6）装潢、装备尺度承诺；

（7）供水、供电、供热、燃气、通信、路途、绿化等配套基本举措措施和公共举措措施的拜托承诺和有关权益、责任；

（8）公共配套建筑的产权归属；

（9）面积不合的措置体式格局；

（10）管理产权挂号有关事宜；

（11）处理争议的方式；

（12）违约责任；

（13）两边商定的其他事项。

我们在调研中，发实际践中存留的争议要紧是，假如认购书缺失了其中几项，认购书能否还可以直接认定为预售合同呢？我们认为，除后三项外，其他各项原则上不克不及缺失，否则不应认定为生意合同。因为商品房生意合同的目标物即商品房具有非凡性，买方的*直接方针在于对房屋所有权有效的完全的履行。而对其履行完全所有权必须具备很多附加的前提，如供水、供电、产权挂号等等，而管理措施规定的前十项实质刚好是产权人履行所有权的必备前提，否则，买方将没法美满地对商品房据有、使用、*和处分。

2．出卖人已经依照商定收取了购房款。这里的购房款既包含悉数购房款，也包含局部购房款，并且后者在当前商品房生意中呈现的更多。其实，从法理上说，只需具备第1个前提，就应认定为正式的商品房生意合同，但考虑到我国当前商品房生意业务中，生意两边的真实意思是签订预约合同，认购书实质即使具备了管理措施第十六条规定的商品房生意合同要紧实质，也经常需要在往后签勘误式生意合同，是以，《注释》第五条从认购书的实质和起头实际履行两个尺度来认定认购书为正式的商品房生意合同，合适我国商品房生意的实际环境，也有好处法官在认购书认定上的同一性。