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什么是容积率 容积率对生活的影响

来源:吉屋网   发布时间:2013-08-07

什么是容积率?容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。对于发展商来说,当然想建越多越高的房子,赚更多的钱,但这样容积率高,而对于住户来说,容积率高了,各楼房间距小,采光不佳,空气流动不畅等,舒适度就无从谈起了。因此容积率是考察住房舒适度的一个关键因素。

容积率又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。

容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是,容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

一般情况下指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实,一直以来都的地方政府自行规定的,关于地下室是否算容积率,地下商业建筑(商业用房)算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地,鼓励开发地下空间,计入容积率是规范房地产市场,防止不良房地产开发商有漏洞可钻。

什么是建筑容积率

建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物 (构筑物)所占面积、运动场地等等。

建筑容积率简称容积率,又称地积比率,是指总建筑面积与建筑用地面积的比值。例如,在1万平方米的土地上,有3000平方米的建筑总面积,其建筑容积率为0.3。由于高层建筑的存在,建筑容积率数值可以大于1。

容积率的规定

容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅

并根据不同城市的特点有所差别。

容积率特性

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

容积率对生活的影响

人口密度

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐核心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化,所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

内部规划问题

由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作,也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。

安防问题

由于居住密度大,所以出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要),不仅要加大监控设备的密度,而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。

容积率的计算公式

1、容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积,一般用小数表示。当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

2、在城市规划区的某一宗地内,容积率是房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。

3、工业上,容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)÷厂区占地面积

4、毛容积率=住宅建筑总面积/规划用地面积

5、住宅面积毛容积率 = 住宅建筑总面积 / 规划建设用地

6、综合容积率 = 计算容积率建筑总面积 / 规划建设用地

7、计算容积率建筑总面积=住宅建筑面积+配套公建面积

8、不计算容积率建筑总面积:地下建筑面积(不包括商业用途)+架空建筑面积

容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。

规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。工业用地面积包括工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施的建设用地面积。

对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2。低密度住宅的容积率大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层(小高层)低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。

住宅项目容积率不得低于1.0

国土资源部、国家发展改革委昨日日联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》,明确规定住宅项目容积率不得低于1.0。两目录自发布之日起实施,此前发布的2006年本和2006年本增补本目录同时废止。

《通知》规定,目录适用于新建、扩建和改建的建设项目。凡列入《限制目录》的建设项目,必须符合目录规定条件,国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续;凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目,或采用《产业结构调整指导目录(2011年本)》明令淘汰的落后工艺技术、装备或者生产明令淘汰产品的建设项目,国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续。

《限制目录》和《禁止目录》执行中,国务院发布的产业政策和土地资源管理政策对限制和禁止用地项目另有规定的,按国务院规定办理。国土资源部、国家发展改革委将根据宏观调控需要,依据国家产业政策、土地供应政策,适时修订《限制目录》和《禁止目录》。各地可依据本地区实际情况,在符合两目录的前提下,制定本地的限制和禁止用地项目目录。

其中,《限制目录》涉及党政机关新建办公楼、城市主干道路、城市游憩集会广场、住宅、农林业、黄金及其他项目。《禁止目录》涉及农林业、煤炭、电力、石化化工、信息产业、钢铁、有色金属、黄金、建材、医药、机械、轻工、纺织、烟草、消防、民爆产品和其他项目。

据悉,与2006年的目录和2009年的增补目录相比,《限制目录》中增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。而《禁止目录》的有色金属类中,由原来的一律禁止钼及稀土矿开采、冶炼项目,改为禁止新建、扩建钼金属资源量小于20万吨、开采规模小于100万吨/年的钼矿项目以及稀土开采、选矿、冶炼、分离项目。据介绍,由于发改委此前印发的《产业结构调整指导目录(2011年本)》提高了农林业、煤炭、石化化工、钢铁、有色金属、黄金等产业的准入门槛,此次发布的新版限制、禁止目录也随之提高了用地门槛。