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贷款年限怎么选择*省钱 如何确定贷款年限和成数

来源:吉屋网   发布时间:2013-08-09

如何选择购房贷款的成数和年限?

当我们购买商品房办理银行按揭时,需要对房贷成数和年限做出选择。目前商业银行提供的住房抵押贷款的选择余地很大,贷款比例可以从1成到7成,贷款年限可以从1年、5年、10年、20年到30年。

贷款成数首先要看购房首付时自己一下子能拿出多少钱,将来按月供房的承担能力有多大。贷款成数高的好处是首付的钱较少,可以解决当前家庭财力不足的问题,但将来每个月的还款压力就比较大;相反,选择成数低的贷款首付要求的资金量较高,但以后月还款的压力小。其次要看当前的贷款利率水平、以及资金用于家庭其它投向的*率,如果其它投向的资金*率大于贷款利率,应选择较高成数的贷款,这样家庭短期富余出来的自有资金进行其他*的报酬大于贷款付出的利息,家庭可得到一块超额*;反之,其他投向的*率小于贷款利率,则应增加贷款的成数,按照家庭财力实际情况,尽力多付一些首期款,将来可以少付一些利息。较后,还要将银行贷款利率和通货膨胀率进行一下比较,因为房屋本身具有保值增值的功能,一般来说,房屋价值与物价指数应该存在同步的变动,当银行利率小于通胀率时,即实际利率是“负利率”时,*房产肯定合算,此时应充分利用银行按揭的杠杆作用,选择较大成数的贷款。

贷款年限的选择相对简单,主要看我们的月供款能力,如果家庭的预期月收入较大,应该选择较短时期的贷款年限,即所谓宜短不宜长。在首付比例不变的情况下,较短的年限虽然增加了我们的月还款金额,但随着总还款时间的减少,我们为银行打工的时间有效缩短了,贷款所需承担的利息总数同步大幅下降。在家庭经济条件允许的前提下,选择较短年限的贷款是合算的。

如何确定贷款年限及还款方式

一、 还款期限的选择

贷款期限是愈长愈好,还是短期的好?这主要取决于购房者的经济能力及其*偏好。

一般来说,还款期限越长,则每月还款额越低,负担就相对轻一些;反之,还款期限越短,则每月还款额越高,负担就相对重一些。可见,延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额,但是否期限月长越好呢?让我们来看一个例子。以借款一万元为例,如果一年还清,每月还款865元,如果两年还清,每月只需还款448元,每月还款减少413元,负担减轻50%左右。而比较第十九年和第2十年,19年的为每月还款76元,20年的为每月还款78元,同样是延长一年,每月负担只减少元,约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少,而白白增添了利息负担。所以合理的期限为5—8年。

专家认为,假若限制一个期限较长的抵押贷款,每月付款额就相应较少,因而就容许由较多的资金积累用语改善生活品质或作其他方面的*。而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款,以避免长期的利息负担。但是,是不是选择抵押贷款的期限越长越好呢?这并不是好事,问题出在期限越长的抵押贷款所支付的利息占贷款总额的比例较高 ,而且随着收入增长,过长的期限会造成过小的每月付款额,从而带来不必要的利息支出。举例来说,一个年利率10% ,10万元的30年贷款,每个月利息费用878元,全部利息费用是21.6元,是本金的两倍多,同样10万元的15年贷款,每月利息075元,虽然比30年的多了97元,但全部利息支出只有9.35万元,比30年少了12.2万元,还只花了一半的发时间就还清了贷款。房地产*专家认为,以年利10%为例,10年的总付款额是抵押款的1.59倍,若选择20年分期付款总付款额便达到了抵押额的2.3倍。因此,购房者应根据自己经济收入状况及未来预算,确定一个合理的抵押贷款期限,一般应选择10到15年贷款期限为适当。经验资料证明也如此。在香港990年的以次房地产调查表面,年龄在40岁以下的头次购房抵押期为14.2年,40岁以上的则为11.7到13.3年。

对资金比较充裕的人来说,长期贷款比较有利。可以借入长期资金,同时对外作出短期*,短期*的*足以偿还长期借贷并有赢余。

对于资金紧张的购房人,由于除了还贷以外,没有更多的钱做其他*,所以还是首先考虑避免支出过多利息,应以中短期贷款比较合适。

七成二十年贷款十所有贷款中成数较高,期限*长的一种,但很难说是较好的一种。*主要的是购房人要依据自己的实际情况选择适合自己的贷款种类。



二 、固定利率与浮动利率的选择

购房人在申请购房抵押贷款的时候,利率选择是不容忽视的出因素。如果选择固定利率,在合同期每个月支付的出利率均相同,浮动利率则不同,是借款单位根据市场利率的变动不断调整的。固定利率比较简单,一旦申请了贷款,就不会发生变动,如果在合同期内市场利率往上涨,还可享受到低利率的好处,不过如果在合同期内市场利率下降,原有的贷款利率不会相应下调,会猛受损失。浮动利率有银行根据市场利率的出变动来调整,市场利率上升时,浮动利率跟着上升;市场利率下降时,浮动利率跟着下降,但由于 调整利率的权利掌握在银行手中,购房者往往十分被动。特别是当遇到高通货膨胀时,利率的上扬,可能导致你根本无力承受利率的负担。由于浮动利率的不确定性,保守的购房者较好选择固定利率。

事实上,不管选择固定利率还是选择浮动利率,购房者应对两种利率在合同期内所支付的利息总额进行比较,哪种少支付利息就选择哪一种。同时,在我国,购房抵押贷款中的浮动利率是带着明确的上限指标的出,比如较高不超过基准利率的5个百分点。这种带着上限指标的浮动利率,如果初期利率低,而计算出其较高时的利率也比较能够承担,购房者亦可大胆选择。例如初期利率为5%,那么加上上限指标利率也不过10%,如果你的经济能力不断增强,并且预计未来的通货膨胀率不会上升,那么,选择浮动利率未尝不可。

因此对购房者来说,如果追求的是利率稳定性和利息支出的安全性了,就应选择固定利率;如果对自己的经济实力有把握,对利率变动的趋势明了,则可选择浮动利率。当然,比较两种利率的利息负担是必须做的事情。

三 首期付款额的选择

依据核心银行的规定,购房贷款不超过房价的70%,就意味着你必须准备30%的首期付款。购房款是10万元,就的自己掏腰包3万元;购房款是20万元,首期付款就达到6万元。建议购房者较好能申请到70%的抵押贷款。贷款愈多愈好,自付愈少愈好,当然这一切都应控制在你的负债能力之内。

但是,每个人的财富积累不一样,对未来经济收入增长的预期不一样,消费偏好和*偏好不一样,因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。首期付款额低,就意味着合同期内每一期的付款额高,特别是利息负担多一些,但购房者会有多余资金用于改善生活品质和其他*。如果其他*的*高于贷款利率,选择较低的首期付款额为好。更为重要的是,由于目前的房价较高,人们的收入相对较低,就是储蓄够首期付款额也比较困难,因而选择较低的首期付款额是明智的出,因为目前的购房贷款利率也是相当低的,在北京15年以上的购房抵押贷款利率只有6.75%,仅仅与目前的一年期存款利率是相同的,和15年商业银行贷款利率的出差额就太大了。因此,在目前如此优惠的贷款利率条件下,能够申请多少贷款就尽全力的申请,对一般工薪阶层来说,只要你不是盲目的追求愈大愈好的房屋,利息的出支出是比较容易的。

然,有的人财富积累雄厚,经济收入可观,也没有其他的*偏好,愿意申请比较少的抵押贷款,而愿意支付比较多的首期付款也是可以的。因为房屋本身具有增殖性,将帮他们获得更多的财富。如果你的财富虽然累积较多,收入也较可观,但除了购房以外,你还有其他比较在行的*机会,那么,不妨选择尽量低的首付款,其他方面的收入会大大降低利息的负担。 不管怎样说,在你的负债能力范围内,选择较高的抵押率,*小的首期付款额,是较好的明智之举。