限购令的作用和意义 二三线城市不妨放开限购

楼市限购令对于限购城市来说是一种限制和压抑，这种限制是为了确保房地产业的长期平稳健康发展。对于房地产市场调控来说，“限购令”是一种运用行政手段干预市场的做法，有悖于市场经济运行法则，只能作为在相关立法尚未跟进情况下抑制房价过快上涨的应急措施和次优选择。从长远来看，我们还是应该探寻加大房产持有成本，遏制囤房、炒房，增加房产市场有效供给的具有长效性、符合市场经济运行法则，有利于房地产市场正常发育、市场经济健康发展的有效途径。以房产税来取代“限购令”调控楼市，正是具有长效性且符合市场经济运行法则的较优选择。

限购令的目的

中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预*少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在核心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度*，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。

近日状况：房屋库存大积压严重 二三线城市不妨放开限购

“特大型的一线城市房屋供不应求而二三线城市出现积压库存，这表明在中国这样一个大国，各个城市面临的住房问题并不是一样的，因此以一套全国一律的政策来调控市场，是不可能收到什么效果的”

一项针对重庆、西安、石家庄等全国8个二三线城市房地产开发商所作的调查显示，二三线城市房屋库存令人担忧，有63.3%的受访开发商称其所在城市房屋库存没有出现下降，有40%的受访开发商甚至认为库存还在上升。

房屋库存积压严重，一个重要原因是房价太高，脱离了当地的消费能力。因此，开发商应该做的是降低房价，争取早一点将库存消化出去。但是，调查结果却显示，这些二三线城市的开发商却没有这样的打算，他们的定价策略似乎正在变得更为激进，有21家开发商表示其所在城市的房价在过去3个月温和上涨，23家开发商认为未来半年内房价涨幅将达10%。

开发商的这种判断，很难说没有根据。房地产调控已经进行了三四年，但房价却始终没有降下来，国家统计局刚刚公布的今年6月全国70个城市房价统计表明，有69个城市房价相比去年同期都出现了上升，涨幅*猛的北京达到16.7%。但是，一个根本的区别是，像北京、上海、广州、深圳这些城市，却没有听说有大量库存积压在开发商手里，反而经常能够听到每有新盘出现即引起排队哄抢的新闻。这说明，至少在这些一线城市，消费者对目前的房价还是认可的，或者说即使不认可，但迫于现实的压力，他们在目前的房价面前根本没有选择权，只能被动地接受开发商开出的价格。因此，对于二三线城市出现的大量房屋库存，如果只是认为房价太高，可能简单了一点。

一线城市不见房屋积压而二三线城市出现了积压，这只能说明这两类城市在房屋供求关系方面出现了变化。以北上广这些特大城市来说，其实本地居民中的绝大多数都已有自有住房，至于收入低而无力购房的人群则可以通过保障房、廉租房之类的途径解决居住问题。因此本地居民中的住房需求大都是改善型的，而且这部分需求对于一个大城市来说，可能难以对整个城市的住房市场形成支撑。真正对一线城市的住房市场形成支撑作用的，是源源不断地涌入这些城市的外来人口。正是外来人口的购买力支撑起了特大城市的房价，而且使其掉不下来。

但是，这部分外来人口进入北上广，他们在老家的房子却只能闲置，一些在大城市扎下了根的外来人口，如果把他们的父母家人接过来，老家的房子就只能空关。这种人口导出功能的存在，自然也会影响到当地商品房市场的购买力。因此，二三线城市房屋库存增加的背后，不能排除人口外移所造成的影响。如果当地的开发商无视这个现实，跟着一线城市盲目涨价，很可能会给自己造成越来越大的问题。目前，二三线城市也随一线城市实行限购，这给当地开发商造成了一种错觉，似乎只要限购放开，这些库存就会一抢而空，其实这很可能是一种想当然。

二三线城市的人口导出，与当地经济资源、产业结构、就业机会乃至个人的发展前途不够通畅都有关系，长期以*拉动经济增长的模式已经走不下去，经济转型不能取得进展，人口外移将会蔓延，那么，这些城市的房价下跌是必然的，但这对城市的发展其实并不是什么好事。一个现成的例子是*近闹出政府破产风波的美国底特律，由于产业结构调整的滞后，人口大量外迁，房价低得不可思议也卖不出去，但市政府却被逼入了困境。

特大型的一线城市房屋供不应求而二三线城市出现积压库存，这表明在中国这样一个大国，各个城市面临的住房问题并不是一样的，因此以一套全国一律的政策来调控市场，是不可能收到什么效果的。作为特大城市来说，要看到持续的人口导入对本地房价的推动力，更精细、更有针对性地执行调控政策，而对于二三线城市来说，对调控政策的执行完全可以灵活一些，特别是住房限购政策，实际上已经没有必要继续执行了。