抚顺房价探秘

*班上难得轻闲，将本人近年来关于房价的心得作以总结，得出一个抚顺房价计算公式，经验算，结果大致准确。现奉献给各位吧友。(稍显复杂，望耐心研读)

影响房价的因素有五个：*、环境、交通、购物、房屋自身情况(建筑质量、户型、附属设施等)。根据影响程度不同，给定以下系数：*0.5、环境 0.2、交通0.1、购物0.1、房屋质量0.1。然后上述五种因素评分，较高分5分，较低分1分。得分乘以相应系数，再相加，得到的和乘以800，就是房价。(800按目前抚顺房价确定，如房价总体水平变动，则800随之变更，700、900或1000不等。)

(*分×0.5+环境分×0.2+交通分×0.1+购物分×0.1

+房屋得分×0.1) ×800=房价

*评分标准：实验*5分;北台*4分;民主、新华一校、师范附小、大自然、望花核心*等3分;一般*2分;*差1分。

环境评分标准：城东新区等5分;望花南部、道街1分;其它可自己根据感觉打分。交通、购物均以南站为5分，其它根据实际打分。

举例一：城东新区大自然小区。*为大自然*，得3分;环境在抚顺可得满分5分;交通尚可，得3分;购物一般，得3分;房屋自身情况曾*于抚顺房产，可按满分计算，得5分。房价为：

(3×0.5+5×0.2+3×0.1+3×0.1+5×0.1) ×800=2880元/平

举例二：望花洗化小区。*为新民*，得2分;环境稍好于紧挨钢厂、铝厂的望花南部，得2分;交通尚可，得3分;购物一般，得2分;房屋自身情况尚可，得3分。

(2×0.5+2×0.2+3×0.1+2×0.1+3×0.1) ×800=1760元/平

举例三：南站地区站前民主*住宅。*3分;环境杂乱，得2分;交通四通八达，*于抚顺，得满分5分;购物当然也得5分;房屋自身情况较差，得2分。房价为：

(3×0.5+2×0.2+5×0.1+5×0.1+2×0.1) ×800=2480元/平

试用此公式求解抚顺房产两个热点问题：

一、银河湾一期别墅为什么会拆除?

银河湾一期别墅项目以近5000元的抚顺“天价“成为房产焦点，房产商不停地以强调着“品位、高雅、近水、便利”等，以期证明天价的合理，然而市场不相信谎言，大量的闲置房*终迫使开发商“壮士断腕”，拆掉部分别墅改建高层。

银河湾别墅到底价值多少?

*：大自然，3分;环境：满分5分;交通3分;购物3分;房屋自身情况，满分应为5分，考虑到别墅的低层、低密度及较好的附属设施，再加5分，此项得10分。房价：

(3×0.5+5×0.2+3×0.1+3×0.1+10×0.1) ×800=3280元/平

3280远远小于5000，也就是说实际价值远低于售价，那么部分别墅的拆除就不难理解了。

二、高湾地区的房价还有多少*空间?

近年来高湾房产持续升温，到高湾购房在抚顺成为时髦，那么高湾到底值不值得*?*后的利润有多大?

首先测算目前高湾房产价值。

*，高湾*，不了解该校水平，但按照以前高湾地区的经济、社会发展水平，想来也就能得1分;环境，空气当然*，但目前建设较为杂乱，基础设施一般，得4分;交通，得2分;购物2.5 分;房屋自身情况，4分。

(1×0.5+4×0.2+2×0.1+2.5×0.1+4×0.1) ×800=1720元/平

现在高湾的实际房价已2000多一点，为什么实际房价会高于测算房价?因为大家看好房产的利润。

再看看未来高湾的房价。

*，随着经济的发展和各项配套建设的完善，高湾*将会吸引一些*教师，*硬件设施也会得到一定的改善，但这种进步还是有限度的，因为成为名校得有历史积淀，所以如果没有脱胎换骨的变化，*也就能得2分;环境，满分5分;交通，有人会拿离沈阳近说事，但你不会天天上沈阳，而如果你在公园地区工作，你却会天天花40至50*倒车上下班，故只能得2.5分;购物3分;房屋自身情况5分。

(2×0.5+5×0.2+2.5×0.1+3×0.1+5×0.1) ×800=2440元/平

可见，高湾房产将有一定的*空间，但不会突飞猛进地增长，*和高湾与市区的距离是它的软肋，距离无法改变，至于*，如有关部门痛下决心，来个教师大换血，或干脆另起炉灶，将会再进一步，但至多也就大自然*的水平。

当然，以上预测是以目前抚顺房价为基准，如房价总体水平上升，高湾房价将会水涨船高，在2440元的基础上有所上升。