美国房产掮主人亲叙：一单胜利的别墅生意业务

在美国，买主，卖主都不碰头，那若何成单呢？是否是两边的掮主人碰头杀青协定的？实际上两边的掮主人也不碰头的。下面笔者就用一个胜利过户的房子来介绍一下在美国房子生意成单的过程。

一 找到一个客户爱好的房子

旧年12月中旬，我的一个非常好的客户台湾人，他是一家大公司的德州总裁，从2004到2006，每一年要帮他买一栋房子用于*，每一年都要介绍两三个主人给我 介绍他的人事部司理给我，要我帮她买房子，因为她是位单身女孩，不想买大的，和她通了德律风后，说过了新年看房子。年后，带她看了两次，一共15套房子，屡屡看七，八个，没有她非常爱好的。到了二月初，我在我们的房源共用系统MLS 看到一栋刚上市的房子，我就先开车30*，去看了一下，感触传染她一定爱好经过前两次看房，就知道她爱好什么样的房子 ，就打德律风给她，让她快来看，怕到周六日，看得人多，她来看了今后，非常爱好，自力屋（也叫独栋别墅），2001年建，1700平方英尺约170平米，三房两卫，两个饭厅，两车库，占地宽60英尺，深120英尺，要价14万7千5百$147500 美圆。

二 定下出价Offer

一同回到办公室，先在MLS上查一下这个房子的内情，诸如，什么时辰买的，屋主是谁，税收值是多少，买的时辰多少钱。后果是卖主是在2001买的新房，查不到买价，税收值是13万9千美圆。而后再查一下CMA即这个房子的小区在之前6个月出售的情形，来定出卖主的开价能否合理，看了一下，开价合理，预计出售价会在142000美圆和145000美圆之间，当时我就要跟我的买主定好出价来，较后，定好出价13万8千，并在生意合同上买主先签字。

三 跟卖主议价

先打德律风给卖主的掮主人，叫John Digiovanni，看姓该当是意大利后裔，之前也没见过，但很有规矩，说他的卖主，买了新房，四月建好，驱逐给价offer. 我就把合同传真给他，买主给价的形式即是一份完全的合同，不是步履，也不是一张纸。在这份买主已签字的合同，一共12页，合同的版本是州当局同一的，掮主人只准填写，不准改动。

四 合同的要紧实质

1 出价:138000美圆 2 定金:1000美圆 3 首期: 10% 4 产权公司：共和产权公司 5 产权保障：卖主付 6 测量图：买主付 7 Option: 买主7天之内可以无前提中断合约，定金如数退回给买主 8 10天内，卖主的产权如有成绩，买主中断合约，定金退回 9 20 天内假如买主贷不到款，买主就要告诉卖主，定金退回 10 买主收到财产公司的资料后，7天内可以中断合同，定金退回 11 卖主赞成付出370美圆给买主买一个一年的房屋维修保障 12 过户日期2月23日 13卖主付出买主掮主人公司3%的佣金

五 卖主回价Counter Offer

卖主掮主人第2天打德律风归来说，其他的都赞成，但是卖主的回价

1 价钱 145000美圆 2 18天假如贷不到款，就要告诉卖主 3 2月23过户，但是卖要紧租到新房建好4月5日 ，天天卖主付给买主40美圆。

六 买主再回价

打德律风给我的买主，照实把卖主的回价告述了她，我们研究了一下，决意回价14万1千$141000 美圆，第2天24* 我就发了EMAIL给对方，买主的回价是141000美圆。但是对方一向没有回话，我有些郁闷半途犯错，问卖主的掮主人，是否是有另外人给价，他说没有，他也没有说我们的回价是否是低。因为房子很好，有另外人等着，看我们能不克不及谈成，一般卖主的掮主人一定要跟我们谈不成今后能力与另外买主谈。好轻易等到卖主回价，144000美圆，又降了一千但要我们合营他的新房时辰才行。

七 买主卖主杀青协定

我就跟买主讲，卖主回价144000美圆，同时要将就他搬进新房的时辰新房一好，卖主才交屋，天天付给买主40美圆 。我建议再回价，143500美圆给卖主，估价卖主也会赞成，打德律风给John，问卖主赞成不，John回话说卖主赞成，在美国，一般出售价是要价的95-97%。

就如许，差未几5-6天就谈成了合约，从头改好合同，买主先签字，我由扫描到电脑里给John发之前，他在给他的卖主发之前，列印出来，签好字，又EMAIL给我，列印出来四份，一份给买主，一份本身留住，一份给贷款公司，一份给产权公司。

八 存定金和申请贷款

第2天，就到产权公司把1000美圆定金和合同给产权公司请求合同生效48*存定金 ，同时有把买主的贷款资料传真授与我合作的贷款公司不是银行 ，他们帮助申请贷款，进行房屋贷款也必须有执照，我有德州的执业贷款执照Mortgage Broker，也有称之为贷款专员的执照，Loan Offer

九 搜检房子

打德律风给一位有德州房屋检产师执照的伴侣，让他去搜检房子，第2天，就搜检完了，他把搜检陈说EMAIL给我，凡是有成绩的处所，他都用数码相机照下去了。我看一下，没有大成绩，几个小成绩而已。

十 请求卖主维修

把搜检陈说EAMIL给买主，并写了一个清单要卖主修好有成绩的处所，买主说让我看着办就行，今后就把搜检陈说和维修清单给卖主的掮主人发之前。*后，卖主除一项之外不赞成，其余都赞成，较后买主也就赞成了，合同很顺遂，假如在合同生效的7天内，买要紧中断合同，卖要紧退回定金的。

十一 贷款核准

买主的信誉分数很高，800多分，这是我见到的第三个超越800分的美国人平均680分 ，估价公司的估价也出来了贷款公司负责 ，测量图也好了产权公司负责 ，产权也没成绩，产权保障也好了产权公司负责 ，贷款就批下去，一般也许15天高低。

因买主出差，过户日期从2月23日改期到3月2日，也即是上周五，卖主下半天一点去签字，因买主很忙，产权公司离她办公室很远，地址她也不熟悉，我就去她办公室接她，与买主下半天2：30去签字，交了首期和贷款等费用，就完成了产权的转移，卖主也交了房钱，再送她回办公室。当卖主新房建好，大约是3月25号，就把房子交给买主。卖主付出3%的佣金，4305美圆就赚到手了，扫数过程也非常顺遂，买主也很雀跃。

*终，买主，卖主，两边的掮主人都没有见过面，买房的人也没有与银行和贷款公司的人见过面，但大家都与产权公司的人亲身见过面而已，同时产权公司本身即是公证处，过户文件大都要公证的，而生意合同则不需要所有公证。