易宪容：差别化住房信贷政策并不是个贷放松

据报道，央行在*近的工作会议上指出， 2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。支持普通商品住房建设，满足头次购房家庭的贷款需求。该消息一出来，国内市场及不少媒体把差别化住房信贷政策理解为放宽首套住房贷款，是核心政府房地产宏观政策“微调”的开始，其实这种对差别化信贷的理解是有失偏颇的。

我们可以看到，差别化住房信贷政策主要是指个人住房按揭贷款政策。主要根据2010年国十条的精神来制定。先有央行与银监会的2010年的275年文件及国务院2011年的1号文件。这两文件是商业银行处理个人住房按揭贷款的近日文件或差别化的住房信贷政策。

在这两个文件中，差别化的信贷政策的第1层含义是禁止本地居民用按揭贷款购买第三套以上的住房及禁止居民用按揭贷款异地购买第2套以上的住房。也就是说，无论是本地居民还是外地居民，要想通过使用按揭贷款购买第三套住房以上的住房是严格禁止的。同时禁止居民异地购买第2套以上住房。对于居民异地购买第1套住房必须在当地有纳税证明或缴交社保证明，否则是禁止获得银行贷款。在这种信贷条件限制下，个人想利用银行信贷购买第三套以上的住房基本上是严格禁止的。也就是说，无论是本地居民还是外地居民要利用银行信贷投机炒作第三套以上的住房严格禁止的。这也就是差别化信贷政策的第1层含义。

差别化信贷政策的第2层含义就是把住房的*与消费区分开。规定本地居民购买第2套住房的*比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。也就是说，如果本地居民购买住房仍然是一种有利可图*行为，个人也可通过住房按揭贷款进入住房市场。但不仅杠杆降低了，而且融资成本也成倍的上升了。这里*比例不低于60%，也就是说*60%是底线。在不同的条件下，购买第2套住房*比例还可上升在60%以上，比如70%、80%。而贷款利率不低于基准利率1.1倍，是指购买第2套住房的利率不得低于基准利率1.1倍，这是购买第2套贷款利率的底线。商业银行还可根据个人信用风险给出不同的风险定价，即高于基准利率1.1倍而不仅仅是1.1倍。

按照当前的5年期以上贷款利率为7.05%来计算，购买第2套住房的较低利率就是7.755%；如果银行给购买第2套住房的个人风险定价为基准利率的1.5倍，那么其利率就为10.575%。前者是2009－2010年优惠贷款利率的近两倍(那时为4.158%)，后者则为其利率的2.54倍。作为30年的长期贷款，又是以复利计算，其融资成本将快速上升。这种信贷政策变化对投机炒作者会造成巨大的影响。在这种情况下，住房投机炒作者是不会贸然进入市场的。这就是为何2010年住房调控之后住房销售出现迅速下降的根本原因所在。可以说，个人住房差别化的信贷政策的核心就在到把购买第1套住房与第2套住房的信贷在政策作了严格区分。无论是不是改善性住房，只要是第2套就按照第2套的政策。这是与2008年302号文件根本不同的地方。

第三层含义是第1套住房贷款*比重不得低于30%，但贷款利率没有明确规定。尽管这样，第1套贷款利率肯定不会回到2008年文件的7折优惠条件上，而更为会强调302号文件中银行自主风险定价及借款人限制条件上(如其住房贷款月支出不得高于其收入50%)。因为，如果按照5年期的贷款利率(一般按揭贷款多以是会5年以上)7.05%的7折优惠计算，那么其利率就是4.935%，远远低于5年期存款利率5.5%。商业银行作这样的贷款都会亏损，银行根本没有动力做这样的贷款。即使其贷款利率8折优惠为5.640%、85折优惠为5.9925%，扣除银行运营成本，银行也是无利可图的生意。银行了也不愿意把住房贷款下降这种水平。商业银行住房贷款利率只有基准利率7.05%左右时才保证微利。如果商业银行对首套住房利率优惠，除非只是为了增加市场份额，但对银行利润增长不起作用，对银行信贷员的业绩增长也没有帮助。在这种情况下，银行对第1套住房的按揭贷款采取优惠利率的动机不强。所以，当前商业银行对购买第1套住房的按揭贷款利率保持在基准利率水平上也属于正常水平。

因此，央行要求银行满足购买首套住房贷款的要求，并非是要银行对第1套住房贷款采取优惠利率。而是由银行风险定价基础上或利率由银行确定的基础，保证第1套住房购买者能够获得银行贷款。也就是说，保证第1套住房购买可获得银行贷款，在住房购买是自住消费，第1套住房购买者获得贷款要满足银行风险定价要求，同时利率高低是弹性的并由银行自行确定。所以差别化的信贷政策与275号文件与1号文件精神基本一致，并没有多少改变。当前市场把差别化的住房信贷政策理解为对第1套住房信贷政策放开是不对的。

可见，国十条以来，尽管国内房地产市场有所调整，但是由于房价调整些微，以投机炒作为主导的市场并没有改变，假定个人住房信贷真正的是放松，对住房消费者是没利的。因为，在这种情况下，住房消费者只能进入一个以投机炒作为主导的高价的住房市场。住房消费者获得的只是优惠利率一点蝇头小利，而负担的却高房价的进入。而且在这种情况下，能够有能力进入的住房消费者也很少。因此，住房消费者一定要擦亮眼睛，不可因小失大了。

总之，差别化的住房信贷政策主要是指个人住房信贷政策。它包括了三个层次的内容，并非仅是保证第1套住房购买信贷满足一个方面。当前一些媒体或市场人士把这个方面信息无限放大，住房消费者可得当心了。