欧阳捷：左右房市和房价未来的五问

供给侧改革成为了本次两会的重要话题，对于房地产的供给侧改革，目前仍然没有明确的方向、目标、措施，也没有权威机构作出解读，众说纷纭，难得糊涂！

专家说，供给侧改革四要素：劳动力、资本、土地、创新，想了想，着实没想明白。现在的房地产供给侧改革话题似乎都聚焦在去库存上，而我们看到的去库存动作几乎还是清一色的加杠杆（降*）、减税费、增额度（公积金）、给补贴等，难道政策不都还是在强化需求侧么？

按照习总书记的原话：“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率”。

显然，扩大总需求是为了让经济软着陆，赢得改革的时间和空间，这无疑是正确的！

如果是适度，就意味着在去年房地产销售面积12.8亿平米的基础上，通过政策刺激，让今年的销售面积比去年增加5%左右。那就是6400万平米，相当于增加北上广深和南京的销售面积之和。问题是增加的这些销售面积又在哪里呢？是三四线城市吗？还是一二线城市？

显然，核心政府是希望三四线城市去库存，可是，是通过需求拉动呢？还是供给改革呢？

如果是通过供给改革，我们很想问明白以下5个问题：

三四线城市去库存的路径是什么？

三四线城市住房自有率、人均住房面积和户均住房套数均远高于一二线城市，越是小城镇越是住的宽敞，当三四线城市户均1套（全国平均1.02套，2010年第六次人口普查数据）的时候，谁还在买房？

当然，有的城市已经在减少土地供应了，供应少了，库存也是可以慢慢消化的。但这还不够，太慢了。

核心给出了方向：农民工进城！

问题是：如何能让农民工进城？显然，农民工进城安居乐业有3+1的痛点：进城安居的资本，子女公平教育的机会，无忧的社会保障，以及充分的就业机会。

哪些城市政府率先出台政策解决这些痛点，为农民工进城铺路搭桥，农民工是会用脚赶来投票的。

劳动力：劳动力改革的目标究竟是什么？

很多专家说，中国劳动力不足了，所以要放开二胎。我曾经做过一篇微信，题目是“全面放开二胎，谁知背后的战略意义？”（个人微信公众号《新城欧阳捷欧阳先声》，点击文末阅读原文查看），其中说到，即便放开二胎，也不能让中国人口在未来保持大国地位，未来的世界话语主导权很可能不是中美国，而是伊斯兰，因为……。那么为什么不能全面放开呢？为什么计划生育还要作为国策呢？

劳动力改革的目标是产出更多的劳动力？还是产出教育程度更高、劳动生产率更高的劳动力？是通过农民工及其子女进城接受更好的教育进而为未来提供更高劳动生产率的劳动力？还是仅仅让城市人口生产更多高素质劳动力？（其实农村一直是放开二胎的，只不过是用钱买了“二胎证”而已）。

其实世界上人是不缺的，世界总人口还在增长，没有劳动力我们也可以放开移民，美国、澳洲不都是这样了吗？当然，他们要的是高素质或者高资本的移民，而我们是可以先“扩大内需”，设法提高农民的素质和劳动生产率。农民工的劳动生产率提高了，可支配收入也高了，自然也买得起房子了，当然也弥补了劳动力的不足。

资本：资本改革的方向是对的么？

资本要素改革的一个方向是降低成本，提高资本*。对于房地产来说，政府部门会容忍提升资本*吗？目前，建安成本相对稳定且建材成本有所降低，直接融资和利率市场化使得利率也在下行，但这与房地产资本要素改革无关。

那么，说好的减税呢？建筑行业和房地产行业营改增税率仍在争议，REITS也因税收而迟迟不能出台，如果按目前倾向性意见的11%税率，无疑是与减税费、控房价的大方向是背道而驰的。

资本要素改革另一个方向是提升资本使用效率。*先生说：“从总量上来讲，个人消费贷款的杠杆率不太高”，恰恰印证了我们去年10月在中国指数研究院华东品牌峰会上就说过的，*完全可以降到20%。的确，降*是可以提高资本使用效率的。那么，二套房贷*和利率是不是也可以再将一降呢？

*先生还表示，“个人住房加杠杆的逻辑是对的”。可是，“去杠杆”已被作为今年供给侧改革的五大任务之一，可是个人住房加杠杆就是合理选择的吗？

显然，去库存会使得居民部门的杠杆率持续上行。难道*先生的意思是：“我先加杠杆，让杠杆率慢慢软着陆？”

土地：土地制度改革的仅仅是农地吗？

毫无疑问，农村土地制度改革已经提上议事议程，农村土地改革的核心是能够让宅基地和农村土地经营权变现成为农民进城买得起房的资本，同时提升农村土地的流动性和使用效率。但是，是不是可以通过设立农村土地银行或放权其它银行、直接收购农村宅基地和闲置土地使用权、未来通过发行REITS滚动筹集资金的方式来加速这个过程呢？这样是不是也可以让农民多一个更快更市场化获得进城安居乐业资本的选择呢？

核心政府早已明确供给侧结构改革就是要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，矫正以前过多依靠行政配置资源带来的要素配置扭曲。既然如此，土地改革一定要在政府内部打转转么？

城市土地也会改革吗？改革的方向是市场配置资源吗？

创新：市场化改革走向何方？

新一届核心政府上台之初就提出，要“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进有利于结构调整的改革，破除制约市场主体活力和要素优化配置的障碍”。

世界大城市发展的潮流是城市越来越大，人口越来越多，城市发展效率越来越高，而我国严格控制大城市人口规模和城市边界，也导致了大城市土地供应越来越少，住房供不应求，房价上涨过快。土地制度改革如果让农村集体土地进入市场，是不是会更好地优化土地供应格局，增加土地供应并抑制房价过快上涨呢？

2、行政审批制度改革如何做减法？

房地产项目行政审批改革已经说了好几年，立项、环保、施工、预售等审批环节，以及图审、环评、防雷等评价环节环环相扣，冗长费时，如何在该管的管好、自律的监督、违规的处罚等方面更多的依赖市场监督和行业监管？如何真正兑现减少事前审批、加强事中监管、完善事后制约的承诺。

这次人代会政府工作报告提出“大幅放宽电力、电信、交通、石油、天然气、市政公用等领域市场准入，消除各种隐性壁垒”，确是鼓舞人心之语。而房地产市场是一个充分竞争的市场，国有房企应该逐渐退出这样的充分竞争市场，但事实上我们看到，国进民退仍在不断被强化，百强房企排名中国房占比和排名在不断上升，国企销售额占市场份额也不断上升，国企抢占地皇也颇受诟病，国企资金成本的低廉显然使得竞争变得不公平。

在房地产领域，国企究竟应该是进还是退？混合所有制甚至私有化是否适合国有企业？国企人才应该市场化还是行政化？

总书记给出了方向和原则，可是权威部门迟迟没有相关的执行意见，也没有任何解释，地方政府、行业企业和社会大众预期不明，如果连以上问题都搞不清楚，何谈转向供给侧改革呢？改革又如何能够形成合力呢？