集资房、商品房公摊面积核准与房管局超越权益

集资房、商品房公摊面积核准与房管局超越权益

（北京律师，张志胜）

商品房建设与上市生意业务过程中间，公用面积分摊由房地产经管局部核准，法令律例及尺度性法令文件对此均给予懂得规定。集资房公用面积分摊成绩，法令并没有给出懂得规定。房地产经管局部私自作出核准集资房公摊面积的行为属于超越权益的行政行为，相对人可以照章请求给予撤销。

1、超越权益的行政行为介绍

超越权益的行政行为，或称行政越权行为，是行政主体违反行政行为合法性请求，不具有响应权益也未经法令、律例或规定授权，作出的具体行政行为。行为主体必须是行政主体，其实不一定以客观错误为要件，可是，该行为一定是超越了行政主体本身具有的或被授予的权益的行为。针对该类行政行为，行政相对人既可以申请行政复议，也能够提起行政诉讼，请求撤销。

2、商品房公摊面积的分管与核准

1 、公用建筑面积分摊原则。

商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比率一定；为整幢商品房供职的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部限制供职的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；多次分摊公用建筑面积的，离别计较分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和；公用建筑面积分摊后，不区分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，所有人不得侵犯或改变原放置的使用功能。

2 、可分摊的公用建筑面积。

大堂、公共门厅、走廊、过道、公用茅厕、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、渣滓道、管道井、消防节制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视领受机房、空调机房、热水汽锅房、电梯工歇息室、值班警卫室、财产经管用房等和其他功能上为该建筑供职的公用装备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

3 、不应计入的公用建筑空间。

动作人防工程的地下室、仓库、天真车库、非天真车库、车道、供暖汽锅房、零丁具备使用功能的自力使用空间。

售房单位自营、自用的房屋。

其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

4 、分摊公用建筑面积的计较方式。

分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数

公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和

公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

5 、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含弥补和谈）中应懂得商品房出售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

6 、商品房公摊面积由房地产行政经管局部核准。

3、集资房公摊面积分管与核准

现在，集资房公摊面积分管以商谈处理和和谈商定为主，房地产行政经管局部无权核准集资房公摊面积；反之，房产行政经管局部的行为违法，可以行政越权行为给予撤销。这就请求当事人两边在签订集资建房和谈的同时，卖力考虑公摊面积分管成绩并懂得商定处理计划。

（原创作品，切勿抄袭，侵权必究）

作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接收核心国民广播电台等媒介专访； 2005 年，被法令部选调插足法令测验 ( 律师执业资格测验 ) 阅卷，主阅阐述题第三题。 2006 年插足美国华盛顿大学核心项目调研。张律师进行律师行业多年来 , 一向专注于经济胶葛与刑事辩解的措置，胜利打点案件上百起，堆集了丰富的办案经验。

联系德律风： 010-67675113 ， ， , ；

张律师主页： http://www.yyylaw.com ，

qq ： 772376065,

msn ： zzschx@hotmail.com

email ： zzschx@126.com