房屋面积小于合同商定的面积如何办？

房地产开发商出售给购房者的房屋面积小于合同商定的面积，购房者该当若何履行自己的权利？

［案情简介］

2003年5月15日，被告上海市中汇房地产开发有限责任公司(简称“被告中汇地产公司”)在上海市浦东区阳光大道48号开发新建了“中汇新都购物核心”。被告中汇地产公司在售房前进取海市房地产相关部门区分打点了有关地盘出让手续，交纳了地盘出让金，取得了地盘使用权证、规划许可证、动工许可证等相关的证照，并打点了商品房预售许可证。

原告许建勤等16位购房者区分于2003年8月至2004年11月份时代，区分与被告中汇地产公司签订了《中汇新都购物核心商铺生意合同》，该合同商定：（1）各购房者区分采办被告中汇地产公司开发新建的“中汇新都购物核心”的商铺，商铺的性质是自力商铺，其建筑面积为23平米；售价每平米18888元；（2）购房者在签订商铺生意合同之日，即向被告中汇地产公司交纳预购定金6万元，由被告开具收据，购房者应在合同签订之日起30日内交纳购房余款或在银行打点按揭，过时未交纳购房余款或未打点银行按揭，被告有权解除两边签订的购房生意合同，其实不给予退还定金；在上述刻日内，被告保留购房者所订购的商铺位置和商铺号；（3）被告中汇地产公司应于2005年10月1日前向购房者拜托商铺，并为购房者同一打点产权挂号手续。在打点产权挂号手续时，购房者该当积极共同被告并交纳打点产权所需的资料和费用；被告过时打点的，应承担3000元的违约金；此外该合同还商定，所有商场的外墙及公共场所之产权皆属被告中汇地产公司。

购房合同签订当日，原告许建勤等16位购房者依约向被告中汇地产公司拜托了定金6万元，部门购房者在合同规定的时刻内交纳了购房款，部门购房者在银行打点了按揭手续。

2005年9月25日，被告中汇地产公司区分将商铺交给上述购房者使用。原告许建勤等16位购房者在打点收房手续时，发现被告所拜托的商铺面积均不合水平的小于购房合同中商定的面积。原告许建勤等16位购房者遂请求上海市房屋评介核心的工作人员对自己所购的商铺进行面积测量，测量成效是商铺的面积也许在16平米高低。鉴于此，原告许建勤等16位购房者找到被告中汇地产公司，请求与被告解除购房生意合同，并请求被告承担违约责任。但被告中汇地产公司答复，商铺的实际使用面积简直是16平米高低，该公司在出售商铺时，是依照建筑面积出售并较量争论房价的，购房合同中商定的23平米面积属于建筑面积，这其中包罗业主公摊面积7平米。对于原告许建勤等16位购房者提出的请求，被告中汇地产公司给予拒绝。

原告许建勤等16位购房者觉得，2003年8月至2004年11月份时代，与被告中汇地产公司签订商铺生意合同，合同商定商铺的面积为23平方米，并商定所有商场的外墙及公共场所之产权皆属被告中汇地产公司。合同签订后，遂向被告中汇地产公司交纳了定金和购房款，并在银行打点了按揭手续。2005年9月25日，被告中汇地产公司向我们交纳了商铺，但在打点收房手续时发现被告拜托使用的商铺面积小于合同商定的面积。据此，在与被告谈判中，被告流传鼓吹合同商定的面积23平方米应包括公摊面积7平方米。但按照商铺生意合同的商定，所有商场的外墙及公共场所之产权皆属被告中汇地产公司，故被告应对自己产权面积的部门承担责任，被告将自己产权部门的面积让购房者“买单”的行为违反功令阃义、平允之原则。

鉴于此，两边在多次商谈未果的环境下，原告许建勤等16位购房者无法之下于2005年12月23日进取海市浦东区国民法院提起诉讼，请求被告返还商铺枯窘面积的房价款、承担经济损失3000元及承担违约责任。

被告上海中汇地产公司觉得，本公司在与被告签订商铺生意合同时，合同商定商铺的面积为23平方米，并商定商场的外墙及公共场所之产权皆属本公司所有。上述合同的条目经原告许建勤等16位购房者赞成后，两边才签订商铺生意合同。在合同签订的过程中间，原告许建勤等16位购房者未提出贰言，再按照“合赞成思自治原则”，上述合同条目的实质应属上述原告确认的实质，过后提出贰言的行为不克不及安排原合同商定的条目。是以，本公司已经依照合同商定的实质周全履行了合同商定的义务，本公司不存有违约行为，不应承担返还房价款、违约责任。综上，原告徐建勤等16位购房者向法院提起的诉讼请求没法于据，请求法院照章判决采用原告许建勤等16位购房者的诉讼请求，以护卫本公司的合法权益不受损害。

［法院判决］

上海市浦东区国民法院经审理觉得，被告中汇地产公司在其楼盘的宣传AD中对外流传鼓吹出售23m2自力商铺产权，在与原告许建勤等16位购房者签订的《商铺生意合同》中亦商定商铺建筑面积为23m2，商铺的性质为自力上铺，并商定“所有商场外墙及公共场所之产权皆属中汇公司”。再加上，被告中汇地产公司动作房屋的出卖人，在两边签订合同及拜托房屋时，从未向购房者声明自力商铺内含有公共面积的部门，也未按铺内面积和公共面积的不合价钱出售，而是以同一的商铺订价出售，足以可以认定被告中汇地产公司的真实意思透露浮现应是出售自力商铺面积23m2。是以，被告中汇地产公司该当在合同商定的刻日内向原告许建勤等16位购房者拜托建筑面积23m2的商铺，但被告中汇地产公司却在合同商定的刻日内向原告许建勤等16位购房者交纳面积为16 m2 的商铺，其实际拜托商铺的面积与合同商定的商铺面积不符，故被告的行为构成违约，理应承担违约责任。但是，原告许建勤等16位购房者请求被告中汇地产公司继续履行拜托23 平米的商铺已属不克不及够，又鉴于原告与被告愿意继续履行合同，故被告该当将商铺枯窘部门面积的售价给予返复原告许建勤等16位购房者。原告许建勤等16位购房者诉请被告向其承担经济损失3000元，但原告许建勤等16位购房者在功令规定的举证刻日内未向本院供给响应凭证，本院对此项诉讼请求不予撑持。

2006年3月24日，在上海市浦东区国民法院未做出判决之前，原告许建勤等16位购房者与被告上海中汇地产公司杀青息争和谈，被告上海中汇地产公司向原告许建勤等16位购房者退还商铺枯窘面积的房价款，并免去原告许建勤等16位购房者在“中汇新都购物核心”第1年经营时代的财产经管费。两边杀青息争和谈后，原告许建勤等16位购房者进取海市浦东区国民法院申请撤诉，该法院查看后觉得，原告申请撤诉的来由合法，准予原告撤回诉讼。

［争议核心］

1.房地产开发商出售给购房者的房屋面积小于合同商定的面积，购房者该当若何履行自己的权利？

2.开发商部门不履行合同构成违约，该当若何合用定金罚则？

［功令评析］

1、在本案中，被告拜托使用的商铺面积小于合同商定的面积，对于面积缺点比在３％以内部门的房价款及利钱应由被告返复原告，面积缺点比超越３％部门的房价款由被告双倍返还给原告。

在本案中，两边当事人争议的第1个核心成绩是若何认定商铺的面积？在本案中，被告在对外的售楼AD中曾称，对出门售的商铺属于自力商铺，并且在与购房者签订商铺生意合同时，在合同中商定商铺的面积亦为23平米，在合同附件中也未提到商铺的公摊面积成绩。是以，购房者在签订商铺生意合同时，足以可以相信被告出售的商铺面积为23平米，招致购房者做出采办商铺的决议计划。再加上，被告与购房者在合同中商定“商场外墙及公共场所之产权皆属中汇公司所有”，看来，公摊面积部门的产权属于被告所有。而被告流传鼓吹购房者采办商铺的面积包罗7平米的公摊面积，即公摊面积部门的产权归被告所有，公摊面积部门的房价款却让购房者交纳。是以，被告向法院提出的“购房者采办商铺的面积应包罗7平米公摊面积”的抗辩来由明明不克不及成立。

综上，在本案中，被告在对外媒介的AD中没有对商铺的面积做出晓畅透露浮现，亦没有在合同中加以表述，是以可以认定商铺的面积应以两边签订合同商定的面积为准，即被告该当在合同商定的时刻内向原告拜托23平米的自力商铺。

按照《合同法》第1百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不吻合商定的，该当承担继续履行、采用解救举措措施或者抵偿损失等违约责任。”所谓违约责任，又称违反合同的民事责任，凡是是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不吻合商定所应承担的民事责任。或者更实在一点说，是指合同当事人不按合同的商定或者功令的规定履行义务所应承受的功令后果。是以，在本案中，被告中汇地产公司与购房者签订合同后，该当按照合同的商定周全履行合同义务。而在本案中，被告中汇地产公司却在合同商定的时刻内向购房者拜托面积不符的商铺，其行为已经违反合同中商定的条目，理应承担违约责任。

《较高国民法院对于审理商品房生意合同胶葛案件合用功令几何成绩的注释》第十四条规定：“出卖人拜托使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房生意合同商定面积不符，合同有商定的，依照商定措置；合同没有商定或者商定不晓畅的，依照原则措置：（一）面积缺点比*值在３％以内（含３％），依照合同商定的价钱据实结算，买受人请求解除合同的，不予撑持；（二）面积缺点比*值超越３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利钱的，应予撑持。买受人赞成继续履行合同，房屋实际面积大于合同商定面积的，面积缺点比在３％以内（含３％）部门的房价款由买受人依照商定的价钱补足，面积缺点比超越３％部门的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同商定面积的，面积缺点比在３％以内（含３％）部门的房价款及利钱由出卖人返还买受人，面积缺点比超越３％部门的房价款由出卖人双倍返还买受人。”按照此规定，在本案中，被告实际拜托的商铺面积小于合同商定的面积，面积缺点比为（23－16）／23×100％＝30.43％，即原告可以请求被告返还面积缺点比在3％以内部门的房价款及利钱，对于面积缺点比超越3％（在本案中为27.43％）部门的房价款则由被告双倍给予返复原告。

2、在本案中，被告不完全履行合同，原告可以请求被告依照未履行部门所占合同商定实质的比率承担定金责任。

《较高国民法院对于合用〈中华国民共和国担保法〉几何成绩的注释》第1百二十条第1款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，导致合同方针不克不及实现，可以合用定金罚则。但功令尚有规定或当事人尚有商定的除外。”在本案中，被告中汇地产公司违反商铺生意合同中对于“商铺面积”的商定，其行为构成违约，应合用定金罚则。该法令注释第1百二十条第2款规定：“当事人一方不完全履行合同的，该当依照未履行部门所占合同商定实质的比率，合用定金罚则。”在本案中，被告履行合同的行为属于不完全履行合同，该当将未履行合同商定的实质合用定金罚则，即本案的定金罚则只合用于商铺枯窘面积的房价款部门。其较量争论体式格局为：（商铺枯窘面积的房价款部门／商铺23平米的总房价）×交纳的定金，即［（23－16）×商铺售价／23×商铺售价］×60000＝18260.87元。

《担保法》第八十九条规定：“当事人可以商定一偏向对方给付定金动作债权的担保。债务人履行债务后，定金该当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行商定的债务的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行商定的债务的，该当双倍返还定金。”是以，在本案中，被告该当向原告承担的定金数额为：18260.87×2＝36521.74元。

综上所述，在本案中，被告上海中汇地产公司在法院作出判决之前，积极与原告在庭外息争，*终杀青由被告返还商铺枯窘面积的房价款，并免去原告在经营时代一年的财产经管费，实属明智之举。否则按照上述功令的规定，被告能够要多承担四百多万的经济损失。