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住宅公积金还贷有哪些窍门?

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2016-07-20 16:40:07

商业银行住宅贷款*比率太高,请求太严,还得太多……假如你是初入职场的新人,假如你有购房梦,假如你的薪水让你对银行贷款望而却步,是以,若何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷即是一门学问,一般而言,公积金“冲还贷”的常见体式格局有两种:月冲和年冲。究竟哪类体式格局能达到较好“减负”结果,其实不克不及混为一谈,要害要看房贷者自己现金流等情形。

月冲:可减轻贷款月供压力

“月冲”,又叫逐月还款法,是指银行逐月地将公积金账户上的成本支掏出来,用于付出住宅贷款的本息。对于多数购房者而言,其所能够申请到的较大公积金贷款额一般不足以笼盖扫数房贷,而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额,是以,公积金加商业贷款的拉拢贷款形式和公积金“月冲”体式格局是多数人的常见采用。

举例来说,刘先生夫妻俩购房采用拉拢贷款,共35万元公积金贷款(15年)和65万元商业贷款(30年),而两人公积金账户每个月进账总数是3500元,除抵扣公积金贷款部门外,还可丰裕500多元。刘先生夫妻每月报酬税后收入算计约12000元,购房*款的一部门为亲戚帮助,同时,两人筹算在一年内添丁,所以,在贷款初期还债压力较大,所以,他们采用了月冲体式格局。

在银行解决好“公积金冲还贷”的委托书后,银行每个月将3500元的公积金支掏出来,先了偿公积金贷款的每月本息约3000元,残剩的500多元则用来了偿商贷(商贷每月本息约3000多元)。如许,刘先生还需要每月向还款账户存入2500元,用来补足商贷部门。

如许,两人每月在扣除房贷、各项生涯费、还亲戚乞贷等支出后,每月可节余近5000元,如许,一年后两人可积累约6万元的“生育基金”,根基可解除添丁的后顾之忧。

年冲:一次性冲抵*省利钱

“年冲”,又称为一次性还款法。和“月冲”的本息还贷不合,“年冲”是直接用公积金账户上的扫数余额来冲抵贷款本金。而按照公积金核心的规定,“年冲”须优先了偿公积金贷款本金,也即是说,了偿完扫数公积金贷款本金后,才可以冲减商业贷款的本金部门。“年冲”体式格局实际上是一种提早还款,节俭的多为公积金贷款的利钱,同时,这类体式格局更合用于公积金账户余额较多,且贷款初期现金支出压力不大的购房者。

按照公积金核心规定,使用“年冲”还需要知足一些前提:第1,住宅贷款必须满一年今后,能力去解决冲抵本金的营业;第2,在一般情形下,冲抵的本金额度不低于6个月还款额。其余,“年冲”今后,削减了贷款的本金,响应的每月还款额也会有所降低,对于那些还贷能力足够的人,此时可以到银行变化一下自己的还款体式格局,比如保持每月还款额不变,同时耽误自己的还款刻日,以达到进一步节俭利钱的目的。

选年冲还是月冲要害看现金流

银行理财大师觉得,现实采用年冲和月冲哪类体式格局才是正确的,要取决于大家的现金流量和还贷筹算(能否筹算提早还贷等),采用月冲其实不故障提早还贷,购房者可以把每月节俭的现金积累到岁尾一齐冲抵本金,并且可优先了偿商贷本金;采用年冲,还贷初期的现金流压力能够较大,但是,一年纪后,跟着贷款本金的一次性冲抵,月供承担也将大幅削减。不过,年冲还需考虑冲还公积金贷款后,公积金贷款相对较低的利率将不再享有,而月冲更有好处储备积累现金,用以提早冲还商业贷款。

住宅公积金省钱诀窍大解密

诀窍一:贷足额度尽享利率优势

以市民王先生夫妻为例:他们工作不变,住宅公积金缴存平常,从未申请过所有贷款 ,筹算购置一套120平方米价钱180万元的住宅,以改良栖身前提。*款预计70万元,申请住宅贷款110万元,今后每月了偿住宅贷款约5000元。按照王先生夫妻的设法主意,业内助士提出建议:

住宅公积金贷款动作策略性贷款,其*较着的特点即是低利率。从现在5年期贷款来看,商业贷款的年利率为7.83%,而住宅公积金贷款年利率为5.22%,两者出入2.61个百分点。对一笔50万元15年期的住宅公积金贷款和商业贷款进行比拟,商业贷款比公积金贷款每月多付出约718元,15年多支出利钱约129207元。这类利钱差还会跟着贷款刻日的耽误而进一步的拉大。是以,应尽能够地贷足公积金贷款。

诀窍二:巧用公积金了偿购房贷款

贷款额度一定今后可就要考虑还款的成绩了,如何用公积金来了偿贷款呢?如何可以节俭利钱呢?

王先生夫妻起初料到了用公积金账户中的余额来了偿贷款,但是还款体式格局有“逐月还款法”和“一次性还款法”这两种,究竟该当采用哪类还款体式格局,需要先作一番比拟:假如采用“一次性还款法”,每一年用其住宅公积金账户里的余额部门提早了偿其住宅贷款一次,假定住宅公积金月缴额每一年增添13%,则只需合同贷款刻日一半的时刻结清其扫数住宅贷款,可削减约一半的利钱支出。

假如采用“逐月还款法”,王先生夫妻公积金账户里已有公积金余额加上每月缴存的住宅公积金,假定住宅公积金月缴额每一年增添13%,那么贷款前期有一段时刻内是不需要自己出钱还款的,今后很长一段时刻里每月也只需付少量现金用于还款,当月缴存额将大于其月还款额后,就不消自己再出钱了。采取这类体式格局当然利钱支出没有削减,但是乞贷人在开初几年每个月的还款压力减轻了。

经过比拟和阐明,王先生觉得贷款前期成本使用比拟重要,而自己收入还处于上升期,所以采用“逐月还款法”比拟好,如许可以削减前期的还款压力,假如斯后成本宽松,再变换还款体式格局为“一次性还款法”来削减利钱支出。

总之,用好、用活自己的公积金,并且让它较大化地转移为实其实在的财产,这里面有很多诀窍,聪颖的你假如懂得奇妙履行的话,可以帮你省下很多“银子”。

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