卖房若何计缴地盘增值税

按照《地盘增值税暂行条例》规定，地盘增值税是以单位和个人让渡国有地盘使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税按照，遵守规定税率征收的一种税。但我国税法对个人让渡房地产地盘增值税方面出台了一些折扣策略。

《财政部、国度税务总局对于地盘增值税一些具体成绩规定的告诉》（财税199548号）规定，个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免缴地盘增值税；经过法定担当编制让渡房屋产权的，免缴地盘增值税；对个人之间交换自有栖身用房地产的，经本地税务机关核实，可以免缴地盘增值税。《地盘增值税暂行条例实施细则》（财法19956号）规定，个人拥有的房地产因城市实施规划、国度建设的需要而被当局核准征用、收回的，免缴地盘增值税；因城市实施规划、国度建设的需要而搬家，由个人自行让渡原房地产而取得收入的，免缴地盘增值税；对个人让渡自有住宅，凡栖身满5年或5年的，经向税务机关申报核准，免缴地盘增值税；栖身满3年未满5年的，减半征收地盘增值税；栖身未满3年，按规定计征地盘增值税。而《财政部、国度税务总局对于调整房地产商场几何税收策略的告诉》（财税1999210号）规定，自1999年8月1日起，对住户个人拥有的普通住宅，在让渡时暂免征收地盘增值税。“普通住宅”的认定，一概按各省、自治区、直辖市国民当局按照《国务院办公厅转发建设部等部门对于做好稳定住宅价钱工作定见的告诉》（国办发200526号）拟定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住宅”的尺度履行。即，“原则上应同时知足前提：住宅小区建筑容积率在1.0、单套建筑面积在120平方米、实际出售价钱低于同级别地盘上住宅平均买卖价钱1.2倍。”

按照现行策略规定，个人让渡房地产地盘增值税具体较量争论要紧分三种方式。

1、能供应评介价钱的较量争论方式：

地盘增值税应纳税额＝让渡收入－评介价钱－与让渡房地产有关的税金×合用税率

1、“评介价钱”是指由当局核准创造的房地产评介机构评比的重置成本价乘以成新度折扣率后的价钱；

2、“与让渡房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、处所教育附加、印花税；

3、由当局核准创造的房地产评介机构评介发生的评介费用答应在较量争论地盘增值税时给予扣除，但个人隐瞒、虚报房地产出售价钱进行评介的，评介费用不答应扣除；

4、能供应评介价钱的，已缴契税在较量争论地盘增值税时不答应扣除。

例1：柳先生于2004年11月以400000元在某郊区采办了一套面积为150平米的商品房，交纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价出卖，经房地产评介机构评介价钱为460000元，付出评介费用600元，房屋出售付出了手续费、公证费等合理费用合计500元，上述房屋原值及相关费用均供应了合法有效凭证。柳先生让渡这套商品房能否要交纳地盘增值税？应缴多少？算计缴税多少？

柳先生让渡的这套商品房，因为房屋面积为150平米，属于非普通住宅，且只栖身了两年零一个月，是以其让渡时应全额交纳营业税、城市掩护建设税、教育费附加、处所教育附加、印花税、地盘增值税和个人所得税。柳先生应交纳的税额为：1.营业税＝640000×5%=32000（元）；2.城市掩护建设税及教育费附加=32000×（7%+3%）=3200（元）；3.印花税＝640000×0.05%＝320（元）4.地盘增值税：可扣除项目金额＝460000+600+（32000+3200+320）＝496120（元）；增值额＝640000－496120＝143880（元），增值率＝143880÷496120×100%＝29％，增值率不跨越50％，合用税率30％。应缴地盘增值税＝143880×30％＝43164（元）5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相关税金＝32000+3200+320＋43164＝78684（元），可扣除的合理费用＝装修费＋手续费（公证费等）＝40000＋500＝40500（元）（税法规定可扣除的装修费较高限额为400000×10％=40000元，其实际付出的装修费为50000元，则只可在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000－412000－78684－40500＝108816（元），应纳所得税额＝应纳税所得额×20％＝108816×20％＝21763.2（元）。算计税款总数=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2（元）。

2、不克不及取得评介价钱，但能供应购房发票的较量争论方式：

地盘增值税应纳税额＝让渡收入－上手购入价×（1+5%×n）－与让渡房地产有关的税金×合用税率

1、“n”是指购入房屋到让渡房屋的年度数；

2、“与让渡房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、处所教育附加、印花税；3.上手购房交纳的契税可凭契税完税证在较量争论地盘增值税时给予扣除，但不动作加计5％的基数按照《财政部、国度税务总局对于地盘增值税几何成绩的告诉》（财税200621号）。

例2：刘先生于2004年11月以400000元在某郊区采办了一套面积为150平米的商品房，交纳契税12000元，并消费50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价出卖，房屋出售付出了手续费、公证费等合理费用合计500元，上述房屋原值及相关费用均供应了合法有效凭证。刘先生让渡这套商品房应交纳哪些税？应缴多少？

刘先生让渡的这套商品房，因为房屋面积为150平米，属于非普通住宅，且只栖身了两年零一个月，是以其让渡时应全额交纳营业税、城市掩护建设税、教育费附加、处所教育附加、印花税、地盘增值税和计征个人所得税。刘先生应交纳的税额为：1.营业税＝640000×5%=32000（元）2.城市掩护建设税及教育费附加=32000×（7%+3%）=3200（元）3.印花税＝640000×0.05%＝320（元）4.地盘增值税：可扣除项目金额＝400000×（1+5%×2）+12000+（32000+3200+320）＝487520（元）；增值额＝640000－487520＝152480（元），增值率＝152480÷487520×100%＝31.28％，增值率不跨越50％，合用税率30％。应缴地盘增值税＝152480×30％＝45744（元）5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相关税金＝32000+3200+320＋45744＝81264（元），可扣除的合理费用＝装修费＋手续费（公证费等）＝40000＋500＝40500（元）（税法规定可扣除的装修费较高限额为（400000×10％）40000元，其实际付出的装修费为50000元，则只可在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000－412000－81264－40500＝106236（元），应纳所得税额＝应纳税所得额×20％＝106236×20％＝21247.2（元）