土地出让金管理办法须知什么

根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发20048号）的规定，从2004年1月1日起，将部分土地出让金用于农业土地开发。

什么是土地使用权出让金 

土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为"地价"。出让金包括土地开发*费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发*的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即"地租 "，是土地所有权在经济上的体现。

如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。  土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是"熟地"价，即提供"七通一平"的地块，出让金包括土地使用费和开发费;另一种是"毛地"或"生地"价，即未完成"七通一平"的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，*者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路面积为2.38万平方米的71号地块，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并*5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50%～70%左右。 

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。*者往往以楼面价来计算*效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算*成本，进行估算*效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。

因为土地出让金是按建筑面积计收的。  土地出让金的支付方式，如果是外商*或中资企业开发外销房的，要以外汇支付;如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如*者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。  买什么房要缴土地出让金  对于商品房而言，开发商以出让方式拿到土地使用权，他已经按出让合同的约定支付了土地出让金;而他在销售商品房时，又将相应面积的土地出让金计入房价成本并分摊给了购房人。换句话说，购买这类房产，买方已经缴纳了土地出让金。 

但是，购房者买了商品房后，并非可以永远使用土地，因为土地出让有年限限制。国家城镇国有土地使用权出让和转让条例中指出，土地使用权出让较高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再缴纳土地出让金才能合法使用土地及房屋。在此提醒购房者：买房时应仔细询问土地使用年限。以前就有购房者反映，他在某*楼买住房，等合同签了才发现土地性质为综合用地，只能用50年。 

如果购房者买有出让土地证的二手房，由于卖方已经缴过土地出让金，因此买方不需再被补缴。然而，在购买这类房产的过程中仍需注意土地使用年限，例如所购房子原来的土地使用年限为70年，而卖方转让时他已经用了30年，那么买方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超过期限后就得补缴。