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怎样促进商业地产开发

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2016-08-21

商业地产开发的解决之道:

 

  1、借助专业力量,走专业道路

 

  专业的商业建筑规划设计和专业的策划推广机构是商业地产发展商的左膀右臂,而专业的经营管理机构则是商业项目成功的重要支持,三者之中,策划推广机构是整个开发过程的中坚力量,从项目前期至后期,负责配合发展商整合各项专业力量。借助专业的力量,为发展商构筑更高、更强的开发平台。

  

2、项目规划必须具有超前意识

 

  “落后就要捱打”的道理相信大家都能明白。大部份商业物业在开业前期的经营状况都不会太理想,要经过35年的经营才能做旺,因此必须保证在这35年内,项目在市场上的具有领先地位,让商场有充足的机会做好做旺。

  商业物业规划主要包括产品和配套设施等硬件方面,一个创新的设计理念往往就能形成一个好的卖点,目前,不少的商业物业都在这方面做了很多的尝试,取得成功的个案也不少。复式商铺、室内步行街、负半层的出现曾引起众多发展商及投资者的关注,也为商铺的新一轮开发提供了很好的经验和借鉴

 

 3、引进商业经营管理刻不容缓

 

  商业物业的管理具有两个主要特征:三权分离,集中管理;分散经营,统一运作。在所有者(商铺业主)、经营者(商户)、管理者三权分离的基础上,众多经营者在同一场所开展经营活动,必须由专业的管理机构集中管理,协调商场经营;同时,众多商家在分散经营的前提下,商场整体执行统一经营、统一运作的措施,包括:统一招商、统一开业、统一推广、统一宣传、统一形象等方面,将众多经营者规范于一个统一的经营模式之下,各自展开经营活动。

  由此可见,物业管理并不等于商业管理,彼此是两个不同范畴,商业经营管理是一个能令商场能不断保值、增值的重要手段,有无数案例都可以证明,发展商抱有建好就卖、卖完就走的心态,是阻碍商业项目成功的关键,除非你不再做商业地产、除非你的项目能保证1 00%销售出去,否则,发展商是难以置之度外的。

 

 4、引进主力商户

 

  这对整个项目的成败起着非常重要的作用。购物核心的主体业态最常见的是两种,以大型百货商店为主体、以大型超市为主体。

  现在正兴起“百货商店+超市”的经营模式,将两种竞争激烈的业态整合在一起,实现同业差异、错位经营,使得原有的“你死我活”的商业竞争变成相对理性和差异化的竞争,在消费者的角度来看,逛商场除了购物外还为了休闲,单纯逛超市比较单调,百货店正补充了这方面的缺陷。因此百货+超市既满足消费者一站式购物的需求,又让商家有钱可赚。

  近期广州出现了多起“地产+商场”不欢而散的现象,造成发展商和商家双输。在引进主力商户的同时,应兼顾双方利益,着眼于长期发展为主,切不可急功近利。

 

  5、领先的营销策略

 

  商铺营销较住宅物业专业性更强,面对的目标群体除了商铺的购买者(投资者)外,还有商铺的使用者(经营者)和购物者,如何才能满足不同目标群体的不同需求,是每个项目在产品策划阶段就必须解决的问题。

  营销策略通常有四种:分散出售、只租不售、租售结合和合作经营。国外大多数商业物业都只租不售,商场的所有权全部掌握在发展商手中,有利于商场的管理;国内现已接受产权销售模式,将商场分散出售,发展商能在短期内回收资金,但商场将难于管理,难于做旺;采用租售结合,出售少量商铺,大部份则用于出租,有利于“三旺”和“三赢”;合作经营方式对于资金实力雄厚的开发商来说是较好的营销方式,开发商建好商场后,与大型零售商合作经营商场,既可以借助零售商的品牌或经验来促进商场经营,免却繁杂的经营管理运作,也可赚取合理的长线投资收益。

 

  6、项目不要盲目求大

  年下半年起,国内突然刮起一股Mall旋风,凌峻认为,中国商业物业的开发,不能照搬国外的做法,特别是项目规模不要盲目求大,要与当地居民的消费水平发展趋势相适应,我们提倡“建设有中国特色的Mall”。

  凌峻认为,引进商业经营管理刻不容缓。良好的商场管理则是项目拥有持久生命力的保证。商业物业由于所有者、经营者和管理者三者分离,在管理上与住宅物业或其他建筑类别有着本质的区别,商业物业的管理不仅包括物业管理,还包括了经营管理,共两大管理范畴,物业管理和经营管理各有职能、互有分工。概括起来,两大管理范畴的功能是,物业管理为商场经营者与消费者创造舒适的营商和消费环境,经营管理为经营者提供良好的经营条件。