房地产泡沫破灭的前兆

　　一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生*，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。

　　我们把判断房地产泡沫的标准归纳为“五高”，即*的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀高或持续居高不下，房地产*所占比重高及房价收入比明显偏高。

　　这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。我们所定义的持续标准是连续2年以上。而高或超高的界限大致为：所谓*和消费超高增长是指房地产*和消费的年增长率超过GDP增长率的2倍以上；而房价高一是*价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近2位数；房地产*所占比重高指超过25%以上；房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。按以上标准，我国房地产的确出现了泡沫现象，而且在一些地区还比较严重。

　　中国社科院2010年12月8日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010－2011）》。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。

　　绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中销售价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29．5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%—50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%—30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

　　绿皮书显示，泡沫指数较高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。

　　住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。

　　房地产泡沫破灭前征兆：

　　中国房地产到底存在不存在泡沫，对于这个问题争论由来已久，观点高度不一致。随着国家的宏观调控，广大购房者纷纷认为中国房地产市场的楼市泡沫即将破裂。楼市泡沫破裂具体表现是什么？楼市泡沫破裂前有什么特征与征兆呢？业内人士指出以下几个特征是楼市泡沫破裂前的征兆。

　　房地产市场楼市泡沫即将破灭前的特征与征兆

　　一：房价在短期内疯狂上涨当年亚洲金融危机之前，日本用了10年时间，房价上涨三倍。

　　二：开发商盲目圈地，土地价格飞升，土地垄断加剧

　　三：房屋销售供不应求，*者疯狂购买 如果你现在在大街上随便问一个买过房子的人，他们都会告诉你，买什么都不如买房子，不但能住，而且将来房子一定能*，过几年一转手就能挣几十万元。 当年的日本就出现过类似情况，当所有的人都在排队抢楼时，当所有的人都把房子当作*品而不是居住用途时，房产泡沫的恶魔已经牢牢掌控这个市场了。