什么是房屋预告登记

　　所谓房屋预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

　　以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。

　　此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。

　　预告登记发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，*终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。由于本国实际情况及法律背景的不同，各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在我国以往的民事立法中，没有设计预告登记制度，但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及。上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的在立法中的较先显现。

　　在我国主要存在三种观点：

　　第1种观点认为：关于其法律性质，究竟是一种物权，或仅为一种债权保全手段，甚有争论。预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。

　　第2种观点认为：预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。

　　第三种观点认为：预告登记的性质是使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。

　　在现代经济生活中，不动产交易大多数发生在商品房买卖和土地使用权变动中。特别由于我国随着城市化进程和房地产业的发展，上述现象进一步呈上升趋势；再加上我国尚无房屋买卖合同的立法，较高人民法院的仅有的几个司法解释相互之间还存有冲突，在全国范围内还没有一个统一的执行标准，各地法院多依民法的基本精神和当地的政策进行处理，出现了极不一致的处理方式。因此，预告登记制度有着深刻意义的适用价值。

　　在商品房预售中，如果房地产商罔顾信用、图谋私利或其他原因使然而背弃信义、违背善良风俗一物二买。购房者一般处于弱者地位，同时房屋是人们生存的基本物件之一，其对于购房者的意义是可想而知的。虽然在前述情况下，购房者（债权人）通过现行法律可以追索房地产商的违约责任。

　　但对于购房者来说，他的目的是获得房屋的所有权，并非是追索赔偿。通过立法规定不动产预告登记制度可以为够房者提供获得所购房屋的法律预期。保护了不动产交易的安全。也很好地解决了现实经济生活中商品房预售中的很多问题。为广大的购房者在购房过程中一粒定心丸。更好地推动了房地产业的发展和我国经济的发展。