法律对公房承租权有什么样的规定吗

来源：吉屋网综合整理发布时间：2016-08-23 16:09:42

公房承租权是权利的复合体，不仅仅是承租关系这一债权关系中的权利，也包含了物权的内容，即受人身关系限制的物权。

公房承租权，关于其性质有不同认识。有的认为公房承租权就是一种债权，公房承租关系就是一种债权法上的合同关系，即产权单位是出租人，居住职工是承租人，与市场房屋租赁不同的是，其租金标准由国家规定。建设部《城市房屋租赁管理办法》统一规范租赁关系，而没有特别区分公房租赁和私房租赁就是明证。有的认为公房承租权是一种物权，甚至可以类似所有权。公房承租权人可以有购买请求权，即以远低于市场价格的房改成本价购买公房的权利[3]，在承租权人死亡时，其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人，继续享有公房承租权的特殊地位或资格。

首先，其有债权的性质。出租人和承租人间是通过公房租赁合同确定其间的权利义务的，承租人必须按照规定要求交付标准租金，出租人要负担房屋的维修养护责任。在出租人不具备公房承租条件时，必须及时腾退。此一权利义务关系，在发生争议无法正常解决时，完全可以作为法律纠纷由司法机关进行处理。但是，对于此前的资格问题，即公房产权单位根据职工的职级、工作年限甚至家庭人口等具体情况，来确定职工的承租资格和顺位，这一内部福利关系是不受民事法律救济的，如果发生争议，可向有关部门或单位反映加以解决。其次，也具有物权的性质。[4]一方面，承租权不仅仅是债权法意义上的承租关系，其具有巨大的财产价值(低价承租和期待利益)，一是低价承租的利益，此与正常的租赁关系不同，公房承租人交付的标准租金[5]由政府规定，远远低于市场租金，也达不到成本租金，包含了由政府或产权单位代为负担的意味。二是其往往包含了以房改成本价购买公房的请求权，只要是可售公房，承租权人一般就可以享有以房改成本价购买承租公房的期待权，从而获得房屋市场价与成本价这一象征性费用的差额。另一方面，承租权具有一定的人身性。比如，承租权人死亡后，其子女并非都可成为承租人，必须基于一定的身份和户籍要求(同住成年家属);在此情况下，如遇拆迁，只补偿承租权人，并不当然补偿其他非承租权人的子女。

公房的承租权和已购公房产权，是政策形成的民事权利。在政策形成阶段，目前尚未进入民法规制的范围，当事人不可就是否准予承租公房和购买公房、承租和购买何种公房、承租和购买公房的价格标准向法院提起诉讼。但一旦形成为民事权利，则对该权利的侵犯或争执就可以通过司法途径解决。公房承租权人对公房的占有、使用及排除他人侵害权利，公房承租权人支付租金和公房出租人承担房屋维修养护义务，已购公房产权人对公房的所有权能，对适宜公开上市的公房上市出售的争议等，以上方面如发生纠纷，应可以诉诸司法途径处理。但是在现实生活中，更加常见而又复杂的问题是离婚时公房权利的处理和定位。
　　(一)夫妻在婚姻期间承租或购买了公房，在离婚时处理房屋权利主要考虑的因素
　　1、目前司法中的主要考虑因素。对于承租的公房，主要考虑房屋产权单位的意见。一般来说，房屋产权单位愿意把房屋继续承租给本单位职工。离婚职工一方工作单位如不是公房产权单位，则产权单位就不愿让其继续承租，否则，产权单位还要考虑本单位职工一方的住房问题。当然，产权单位同意承租的除外。
　　对于已购公房，当事人就房屋归属不能达成协议的，法院进行判决时，主要考虑男女收入和孩子扶养状况;在同等条件下，优先考虑女方的利益。
　　2、应该考虑的因素。公房承租权和已购公房产权都是政策形成的民事权利，但权利一旦形成，进入了法律通道，司法就应本着民事权利的精神对其争议加以裁决。
　　对于承租公房来说，就存在实践与司法解释的偏差，其实，产权单位不应作为(主要)考虑因素，原因如下：首先，公房承租权，不仅仅是债权关系，更重要的是一种物权关系，单纯考虑产权单位的意见，是忽视了公房承租权的物权性质的表现;其次，夫妻在婚姻期间承租公房时，往往是一方如已从所在单位获得承租公房，另一方就丧失了从自己所在单位承租公房的权利，因此公房承租权是对家庭的一种保障，夫妻双方对承租公房享有同等的权利。
　　对于已购公房，司法考量的因素是合理的。根据公房承租权和已购公房产权的民事权利性质，在夫妻离婚时，对于公房承租权和已购公房产权在处理上可作相同的考量。
　　(二)对于公房承租权或已购公房产权价值无法达成一致意见的，夫妻离婚时房屋价值的确定
　　1、实践中价值的确定。对于公房承租权，价值如何确定?需要进一步探讨的问题：公房承租权的利益属性在离婚分割时有无充分考虑?
　　对于已购公房，房屋无法进行分割时，如果双方都想取得房屋产权，可由双方竞价，以较高竞价作为房屋的价值，并由较高竞价人取得房屋;如双方都不竞价，可委托房地产价格评估机构按照市场价进行评估。
　　2、已购公房价值的变化
　　已购公房上市出售政策出台前，房屋价值在离婚分割时，似乎只是考虑房改购房时职工交付的购房款。法院在处理离婚中财产分割问题时，也常常依照购买公房时的发票作为房屋价值的依[1] 据。但在已购公房上市出售政策出台后，已购公房可以在市场上实现房屋和土地的价值，而只须交付少量的土地出让金。因此，上市政策出台后离婚时进行的财产分割，已购公房价值基本依同地段商品房市场价值为基准。
　　易引发的问题是：在已购公房上市出售政策出台前，对已购公房已经进行处理的，未分得已购公房的一方，能否对上市政策出台后引起的巨大利益差距有部分的请求权。
　　(三)财产分割时，应否考虑房改政策对职工后续利益的影响
　　审判实践中，并未考虑房改政策对离婚职工后续住房利益的影响。但住房制度改革是一个不断发展和深化的过程，承租和购买公房的事实，与职工以后住房面积的核定和住房补贴的发放有不可分割的关系。根据目前的房改政策，对于婚姻期间承租或购买的公房，离婚后未分得住房的一方，婚姻期间的房屋仍核定为各自住房面积[6]，其不能处作为房改意义上的无房户，即不能对其发放无房职工的住房补贴，只能按照有房老职工领取相应的差额和级差补贴。

公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（核心政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位*兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、*权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第2条第五十二条第五十三条第五十五条第七十条

第五十四条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

北京市房地产管理局关于启用《北京市公有住宅租赁合同》的通知

自1995年1月1日

起在全市公有住宅范围内予以启用，请各单位在1995年房改调租时，一律使用新的合同文本。

特此通知。｜

｜双方议定事项如下：｜

｜一、本合同为甲乙双方住宅租赁凭证。双方均应遵守国家和本市有关房屋管理的法律、法规、规章和政｜｜策。｜

｜二、甲方按市人民政府统一规定的租金标准、房屋条件和有关规定核定乙方承租住宅应交纳的租金。｜

｜房屋条件或租金标准变动时，甲方应及时予以调整。｜

｜三、甲方负责乙方承租房屋及其附属设施的检查维修，保障居住安全和正常使用。因甲方责任致使房｜

｜屋倒塌、毁损造成乙方的直接经济损失，由甲方负责赔偿。｜

｜四、乙方应于当月交纳房租。逾月未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金。无｜

｜正当理由拖欠租金六个月以上的，按合同第十二条处理。｜

｜五、乙方与第三者换房，符合有关规定的，甲方应予办理有关手续。｜

｜六、租期内乙方履行合同规定的义务，租赁期满，乙方又需要继续承租的，甲方应继续出租，并重新签｜

｜订租赁合同。租期内乙方有违约行为，又尚未改正的，租赁期满，甲方有权缓签或拒签新租赁合同。｜

｜七、租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其｜

｜他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。｜

｜八、乙方对承租的房屋及室内装修、设备须爱护使用，并负责保管，因乙方责任造成房屋及其附属设施｜

｜损坏的，由乙方负责修复或赔偿。｜

｜楼梯间、门道、走廊、屋顶等公用部位，乙方不得私自占用。电梯、电视共用天线等公用设施，乙方应爱｜

｜护使用，注意照管，防止损坏。公用部位损坏，由责任者赔偿。｜

｜甲方检查、维修房屋时，乙方应积极协助，不得拒查、拒修，因拒查、拒修造成的损失由乙方负责。｜

｜九、乙方不得擅自拆改房屋建筑结构及设备，如确属必需，须事先取得甲方同意并另行签订协议后，方｜

｜可拆改。擅自拆改的，乙方应负责恢复原状或赔偿。｜

｜十、乙方承租甲方的房屋，当甲方变更时，本合同同时中止，变更后的甲方应与乙方重新签订合同。｜

｜十一、因城市建设等需要，乙方承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办｜｜理。｜

｜十二、乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋。｜

｜ 1．擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；｜｜ 2．擅自改变房屋用途的；｜

｜ 3．利用住宅进行非法活动的；｜

｜ 4．无正当理由拖欠房租六个月以上的；｜｜ 5．房屋无故空闲连续六个月以上的；｜

｜ 6．全家迁往外地的。｜

｜十三、乙方要求解除合同时，须于一周前通知甲方。本合同中止时，双方须办理以下手续：｜

｜ 1．按租赁合同清点房屋及设备；｜

｜ 2．结清房屋租金、暖气费和应交纳的有关费用。｜｜ 3．交清违约金和赔偿金。｜

｜十四、甲乙双方任何一方违反本合同造成纠纷时，甲乙方均有权诉请人民法院解决。｜｜十五、本合同自签订之日起生效。一式两份，双方各执一份，具有同等效力。原签定的《公有住宅租赁合｜｜同》同时废止。｜

｜十六、本合同如有未尽事宜或变动事项以及单位另有规定的，应在双方合同附记栏中写明，并由双方｜

｜签字盖章，注明日期。｜