中国房地产泡沫程度严重吗

来源：吉屋网综合整理发布时间：2016-08-24 11:55:33

1998-2003年房地产市场快速恢复，随后2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，但房地产市场在长周期力量支撑下销量、价格、*等持续保持高增长。直到2008年国际金融危机爆发，房地产市场受到短暂冲击，但2009年降低*比、利率等政策刺激房地产市场快速恢复并趋热。2010年宏观调控开始重新收紧，2010-2011年房地产市场略有降温，2012-2013年再度恢复。2014年房地产长周期拐点出现，虽然“930”“330”政策不断刺激，但房地产*快速下滑，并呈“总量放缓、结构分化”的后房地产时代新特点。

房地产市场泡沫程度。衡量房地产市场泡沫程度或健康程度的指标主要有房价收入比、去化周期、租金*、空置率等。房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。

商品房库存去化周期是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售完时间。尽管一线城市的存销比有所下降，但从全国来看，2015年去库存的压力仍然很大。对比历年新开工面积(扣除大约6%的不可销售的面积)和销售面积，可以发现，*近十年房地产库存增长较快主要有三个时期，分别是2008年年底至2009年年初、2010年到2012年和2014年年初至今。尤其是*近两个时期，住宅新开工和住宅销售的之间缺口尤为显著。初步估计2014年年终全国库存消化时间比平常年份多出1年左右。当然，如果分区域来看，一二线核心城市的库存压力稍小。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

高企的房地产价格是建立在高速增长预期之上的，这种高速增长预期可能是不可持续的，如果经济走势下行，我认为那就是房地产市场较大的问题。房地产市场也会放大经济的衰退，考虑到房地产是居民资产负债表里较大的科目，我们不能轻视房地产的风险。