中国楼市泡沫正处于加速阶段

来源：吉屋网综合整理发布时间：2016-08-24 14:25:07

　　中国国泰君安固定*部研究主管周文渊撰文指出，尽管说房地产市场价格已经处于较高位置，然按照索罗斯**模型，中国房地产市场泡沫依然处于较为轻微阶段，考虑到目前M1-M2剪刀差持续扩大，资产荒的宏观背景，不排除一线房地产市场进入加速泡沫化阶段。

　　近几年中国房地产市场泡沫化特征日趋明显，特别是进入2016年之后，价格进入加速上涨通道之中。2016年上半年一线城市房地产价格同比上涨25.7%，价格呈现指数化上涨趋势。人口红利、城市化、经济增长和居民收入上升、特殊的土地财政和供给管制政策从基本面上推动了中国房地产市场的长周期增长，除了上述因素之外，*近几年以来，金融货币对房价的决定性迅速上升。

　　金融货币成为房地产价格波动主导因素至少有三个方面的证据。首先是一二三线房地产市场的分化。2013年以来一线城市房地产价格持续上涨，深圳房价涨幅超过一倍，二三线城市在2013年之后开始下跌，房地产库存迅速上升，全国性房地产牛市结束。人口周期和经济基本面对房地产市场的支撑在衰减，甚至逐步集聚负反馈力量。

　　其次是2016年上半年新增房地产购房贷款2.3万亿人民币，同比增长32.2%， 7月份新增贷款4636亿元，其中住户部门中长期贷款增加4773亿元，非金融企业贷款减少26亿元，也就是说7月份新增贷款全部为房地产购房贷款。从交易杠杆率来看（交易杠杆率=居民中长期贷款 +公积金贷款/新房销售额+二手房销售额）已经从2014-2015年上半年的30%上升到40%左右，如果把部分短期贷款计入，则交易杠杆率升至45%，房地产市场销售金额中接近一半以上是银行信贷推动。

　　较后是货币增速与房地产市场价格相关性出现分化。M2增速与房价相关性下降，而M1增速相关性迅速上升。M2一般代表广义信贷，可以作为经济总需求的*指标，2016年3月份开始M2增速已开始下降，经济总需求增速不断萎缩，经济货币化增长传导居民收入，进而支撑房价走强的链条受到冲击，而M1作为狭义货币显示的货币流动性陷阱支撑了房地产价格的上涨。

　　正是因为房地产价格的上涨正在逐步丧失经济基本面支持，而更多体现为货币现象，导致不少专家预期房地产泡沫面临崩溃。但回顾有史以来较大两次房地产泡沫化过程，房价崩溃总是在一些关键指标达到极值之后。中国房地产市场的波动更大概率仍然处于正向反馈之中。