租售比应该怎么进行计算

租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:100到1:200。比值越高，说明房价中的*需求越大。

租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。如果租售比低于1∶300（即1：400，1：500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1：500的情况下，需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产*价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1∶200（即1：100），表明这一区域房产*潜力相对较大，租金*较高，后市看好。

租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。

但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的，无论是在美国金融危机的情况下还是在中国高速发展的情况下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作为相对指标衡量*价值还是很好的，比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的*价值相对于同类型的单位。也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。

即：租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价= 月租金/房价

例如：50m2电梯小户型带家具，800元/月是基本价，2002年买的房子，当时卖价2550/m2，按此价格和租金水平计算，其租售比=800/(2550×50)，按2002年的卖价约为1：160。

或者月租金/建筑面积=800/50=16元/平方米.月。租售比=每平米月租金/每平米售价=16/2550≈1;160

一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。
如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫；如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在*空间。

所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产*价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产*潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

即：租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价= 月租金/房价
例如：50m2电梯小户型带家具，800元/月是基本价，2002年买的房子，当时卖价2550/m2，按此价格和租金水平计算，其租售比=800/(2550×50)，按2002年的卖价约为1：160。
或者月租金/建筑面积=800/50=16元/平方米.月。租售比=每平米月租金/每平米售价=16/2550≈1;160

租售比作为房地产*价值体系的体系指标，需要结合完全的指标体系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化，从而直接影响着消费者购房*。
目前影响租售比的因素主要有：
一、国家房地产等不动产税率情况
不动产税决定着有多少剩余的*进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱*者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。
二、关于房地产消费者的宏观贷款政策。
例如我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的*比例和还款利率，而对于非自住性住房和非头次购置的自住型住房的*比例和还款利率都规定了严格的上限。二手房政策更是没有任何松绑迹象。
这一政策的实施目的是保证*者不能借用银行的钱进行大量的*或投机活动，防止他们把泡沫风险转嫁给银行。只有完全用自有资金才能炒作第3套甚至第 4套房。这样*者的风险飙升，限制了*人的*需求。*者就敢于将大量的*房闲置在那里并不出租，坐而等待房地产的增值，利率也是如此。显 然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。
三、政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况。
由于住房权利是公民的生存权利的一部分，也是社会稳定与和谐发展的重要基础，所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求，减少相关税赋，扩大贷款年限，实行优惠利率，甚至直接提供政府补贴，例如核心房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和头次购房利息等政策，都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,这一措施将大大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。
四、房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定。
我国的房地产预售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策，在市场已经高度发展后仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待*后的增值，这和我国实行的预售制度有极大关系。在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。我国出现的开发商主动地延缓销售，建成了不开盘，甚至把大盘变成多个小盘开盘，实施变相囤积来推高房价，这是与我国实施的商品房预售制度有着重大关系的。一旦取消预售制度，房价将有大幅度下滑。惜售，不租，主动放缓建设与销售步伐，只有在现行的预售制度下占有购房户全部房款的条件下才能发生。
五、国家用于住房开发的土地供给情况。
如果政府对土地政府控制严紧，将导致住房需求加大，从而推动房价的上升；如果政府放大土地供应，或者对土地开发不制定开发时间表，不设置约束措施，这样就会由于城市土地的资源有限与区位优势，导致开发商囤地囤房，决定着何时向市场提供，影响房价变化，因此，土地供应情况将严重影响市场“租售比”。同时，土地价格的提升及其出让操作过程是否透明、竞争与规范，也导致“租售比”中的租的比例放大或缩小，从而使“租售比”的数值发生变化。
六、住房市场的国内外开放条件限制。住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。
住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。城市政府的职责就是要率先保证本地人、本国人的住房需要，对外国人与外国资本购房或炒房应当严加限制。如果有相当多的人对住房政策有意见，那么政府就可能在选举中失去选票。为了保证本地人的住房需求，许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以管制，防止推动房价，扩大供需矛盾。我国处于市场经济的初级阶段，由于认识的不足与急于发展的动因，至今没有制订严格的房地产管制制度。为了GDP增长，一度完全放任外国人购房与*房地产，甚至放纵外来资金炒房。此外，有大量的国外资金通过体制外的管道进入中国市场助推房价，包括大量以中国的中间机构出面操作，推高房价必然带动“租售比”的相应变化。
七、住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方式。
通常城市的租售比是有严格的地域范围。我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模式，城市下辖大量的农业村镇。把大量的农业村镇的住房价格与在城市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的，也不是真正意义上的房价。因此计算城市或区域的租售比应该参考权威机构的数据才更科学实用。