聚焦热门：商品房讹诈卖房能否合用消法双倍返还

　　大连一购房者以开发商有意隐瞒现实秘闻，引诱消费者签定商品房出售合同，购置其以假充真、以次充好的“成绩房”构成讹诈为由，曾获得全国首例合用《中华国民共和国消费者权益掩护法》第49条作出的房屋生意双倍赔偿的判决。尽管此后，该案被发还重审，并以“一审讯决现实不清，合用司法欠妥”判消费者败诉，但买房受愚，能否依照《消法》第49条获得双倍赔偿的成绩在本地甚至全国激发了普遍地争议。

　　此后在全国各地又前后出现了多个以买房受愚为由，请求法院、查察院依《消法》第49条规定给以购房者双倍赔偿的案件。在这些案子中，均以法院判决现实不清、凭证不足、合用司法错误为由，对全国首例房屋生意双赔案及本地同期败诉的两起购房双赔案已照章提出抗诉。近期，本地法院将在法令机关监视下从头审讯；山东首例商品房双倍索赔案消费者一审胜诉，但二审前景尚不坦荡烦闷；北京的双倍索赔案未能获得法院支撑，法院方面的来由是，“商品房非一般商品，假如合用双倍赔偿条目将招致两边当事人得益的较着失衡，违反《民法》的公道原则”；吉林的购房双赔案在近期获得了合用《消法》第49条的双赔判决。从现在看，全国还没有一例已生效的判决，但由此激发的对商品房生意讹诈行为请求照章“退一赔一”的呼声在全国已越来越强。

　　*近，上海市人大常委会头次审议了《上海市消费者权益掩护条例（勘误草案）》，对出缺点商品的召回轨建造了具体规定，并对多量商品如汽车和商品房的出售讹诈行为作出可进行双倍赔偿的懂得规定。上海的这一行为可谓“一石激起千层浪”，使商品房讹诈“退一赔一”的成绩成为全国及社会各界加倍关切的核心。*近，上海、山东、大连、北京等地法令界、房地产界、当局局部的有关人士对此展开了激烈地争论。

　　声音一：《消法》第49条不合用于商品房

　　现在很多法院的定见认为，商品房生意不合用《消法》第49条。其来由有三：

　　一是《消法》制准时，针对的是普互市品商场存留的冒充伪劣和缺斤短两成绩，其合用规模不包括商品房。同时拟定的“产品质量法”明文规定不包括建筑物。

　　二是商品房动作不动产与动作动产的普互市品有差异，商品房生意合同上即使出卖人隐瞒了某项真真相形或虚拟了某项子虚情形，与普互市品买卖中的讹诈行为不克不及混为一谈，商品房质量成绩经过瑕疵保证责任轨制可以获得稳妥处理。

　　三是商品房生意合同金额重大，动辄数十上百万，如判决双赔，将招致两边短长关系的显失均衡。

　　声音二：商品房生意讹诈合用《消法》49条

　　近期，北京市律师协会消费者权益掩护专业委员会召开全国人大法制工作委员会、中消协、中国社科院法学所、北京市房协、北京市消协的权势巨头人士，对商品房生意能否合用《消法》、商品房消费讹诈合用《消法》双倍赔偿能否违反《民法》的公道原则、若何认定商品房买卖中的讹诈行为、商品房消费者的权利和司法掩护等成绩进行了强烈热闹、深上天论证、切磋。这些来自各范围的专业人士一致认为，商品房生意讹诈完全合用《消法》第49条。

　　昔时曾介入拟订《消法》的全国人大法制工作委员会放哨员、中华全国律协营业委员会参谋何山认为，商品房即是商品，而只需是商品就应纳入《消法》的规模。对此存留的万古间争论，不问可知有其他器械掺杂其中。商品房生意能否合用《消法》第49条，要紧触及商品房生意中能否存留讹诈。

　　何山对一些人提出的商品房生意金额大，双倍返还显失公道的论调给以否认。他提出，开发商是因本身的讹诈行为酿成的“双赔”苦果，给以消费者几十万、上百万的赔偿与开发商成千上亿的财产对比，并非显失公道。

　　中国社会科学院法学所副研究员、北京仲裁委员会仲裁员刘俊海说，立法机关在1999年拟定《新合同法》时，没有把商品房列在商品之外。其第113 条第2款中懂得谈到：“经营者出售的商品或供应的做事有讹诈行为的，合用《消法》的规定”，实际又重申了《消法》第49条，并且，未将商品房划在合用规模外，将不动产放在《消法》第49条外较着不正确。

　　刘俊海认为，对《产品质量法》的熟悉上，应分清“商品”和“产品”两个不合概念，因为该法所调整的规模是临蓐经营范围里的经营消费关系，这其实不克不及说明商品房讹诈不合用于《消法》第49条。刘俊海同时提出，将“开发商违约，银行赔钱”的说法用以禁止商品房生意讹诈实施“双赔”从根柢上是错误的，依照司法，开发商违约，银行可以经过保证手段究查保证方的责任，将貌似相关的成绩牵在一路，无异于搅浑水。

　　刘俊海认为，买房的消费者蒙受讹诈，承担的风险很大，其照章享有的权利救援不克不及无故给予限制。同理，进行讹诈的开发商获利空间大，让其承担赏罚性赔偿责任没有什么不公道。

　　大师们认为，大大都开发商不应对《消法》第49条过于敏感，在房地产商场的相关司法、律例慢慢完美，商场走向进一步老练的*，《消法》第49条的作用如同一支悬于空中的“达摩克斯剑”，声讨的是“害群之马”，掩护的是大大都真诚企业。这支利剑对拉动经济、建树行业信誉的意义重大。

　　哪些行为构成商品房生意讹诈

　　房地产界人士认为，因为房地产插足商品开发的工夫还不是太长，开发过程中间受其他一些方面的约束较多，当前履行《消法》第49条，把持上有一定艰巨。若何认定商品房买卖中的讹诈行为也是一个难点。

　　大师们认为，在商品房生意中，应是指经营者有意隐瞒秘闻，故障消费者取得产权的情形。如：不具备开发资格、“五证”不全、虚拟子虚文件，或有意隐瞒作用消费者平常使用的严重质量成绩，导致合同无效或属根柢违约的行为。

　　针对往常很多法院认为因为售楼AD、沙盘录像、照片等没有放进商品房生意合同中，而不构成要约承诺的情形，司法界人士认为，开发商对其开发项目在绿化率、配套举措措施等方面的说明，包括楼书、沙盘、AD，均应为要约承诺。

　　何山夸大，在《合同法》中已有懂得规定，商品房AD在实质契合要约时视为要约。为进一步懂得这一成绩，今后该当将这局部实质写进商品房生意合同中。

　　中消协王前虎认为，开发商推托客观有意的行为，如：明知检测机构测量有误，但有意不更正，也应属于讹诈行为，供应子虚检测报告的局部一样该当承担“双赔”的责任。对开发商讹诈行为所关联的中介机构，也应承担响应连带责任。

　　双赔外还应增添赏罚条目

　　消协及司法界的大师们认为，参照国际上的做法，眼下，国际实施的“退一赔一”的做法并非很严格的罚则。

　　从市场面上看，商品房出售中的成绩非常严重。中消协方面的数据疏解，商品房赞扬量已连气儿6年递加，近3年来，消费者对商品房的赞扬量所占比重很大，已成为核心。2000年为22000件（包括建材），2001年，同比上升13。1％，为25000件，本年1－6月，对商品房单项的赞扬已达 6727件，假如算上建材方面的赞扬，比2001年同期上升83。3％。

　　大师们认为，修理商场要靠律例、要靠轨制。当企业真诚的好处大于违法的好处时，企业才会自发建树其信誉。是以，在当前，除实施“双赔”外，还应恰当增添赏罚性条目。实现“双赔”，只是我国消费者掩护史上迈出的主要的一步。

　　律协想拿出点“硬器械”

　　基于商品房买卖中的诸多成绩，很多人建议律协消费者权益掩护专业委员会该当帮手泛博消费者做好商品房消费讹诈的事前防备工作。

　　消协和法学界的大师们提议，应由律协从各项司法、律例的合用角度，在收罗工商局其他相关局部和开发商的定见后，为消费者举荐一个透明度更强的商品房生意合同文本。