2016二手房个人所得税注意事项有哪些

　3月1日，“新国五条”细则发布，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这堪称政府使用税收手段调节房地产的*严厉之举。

 

　　除此之外，细则还明确提出，要充分发挥税收政策的调节作用，并总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。

　　其实从政府的整体调控思路来看，未来可能会更多使用税收手段，那么在此次针对房地产的交易环节进行高额征税后，房地产保有环节的调控手段——房产税，是否将因此而进一步扩大，甚至更严厉，目前看来趋势明显。

　　众多业界专家也均认为，下一步政策很可能是针对多套房的持有者，征收房产税，而且税率有可能超过1%。

　　试点扩大

　　实际上，关于房产税将扩大试点范围的消息近一年来都不绝于耳，而在“新国五条”细则出台之前，近日的版本则是湖南湘潭、武汉、杭州等地已确认做好试点准备。

　　虽然武汉和杭州两地随后予以否认，但湖南湘潭却*终确定将试点房产税，这也成为继上海和重庆后，第三个确定试点房产税的城市。

　　2月28日，湖南省地税局证实，湖南将在湘潭市启动房地产税改革试点，此次改革对象涉及企业和事业单位，但暂不涉及个人房产，具体实施时间还未确定。

　　对于湖南湘潭此举，市场分析认为，该试点方案旨在防止企业盲目圈地，遏制利用土地和房地产来投机，同时对开发企业的取地成本、周期也会有影响，将增加企业的土地持有成本。

　　尽管湘潭的房产税试点方案还有待实施细则的明确，但仅就趋势而言，房产税试点范围扩大已是事实。

业界人士更是指出，目前上海、重庆两地的房产税试点已满2年时间，虽然试点成果暂未公布，但仅从试行的效果来看，政策效应已经初步显现。

 

　2016二手房交易流程详解，二手房交易注意事项及税费一览！买房是大事，不是简简单单买下就可以，尤其是购买二手房时，要了解二手房交易税费都有哪些？二手房交易流程是什么？二手房过户又会产生哪些费用？

 

　　2016年二手房交易流程过户及注意事项2016二手房交易流程详解二手房交易注意事项及税费一览

 

　　2016二手房交易流程详解，二手房交易注意事项及税费一览！买房是大事，不是简简单单买下就可以，尤其是购买二手房时，要了解二手房交易税费都有哪些？二手房交易流程是什么？二手房过户又会产生哪些费用？这些都是不可忽视的问题，税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，在购房前适当了解购房税费常识，不仅利于合理规划财产、做好购房预算，还可避免还因税费问题和开发商产生摩擦。本文就为购买二手房刚需人群梳理了一个有关二手房交易税费的明细，以及各种各样买房税费的计算方式，以供购房者参考。

 

　　1、契税（买方支付）

 

　　根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

 

　　2016二手房交易流程详解二手房交易注意事项及税费一览

 

　　自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)少有住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，减按1%税率征收契税。

 

　　一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

 

　　2、营业税（买方支付）

 

　　此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。个人购买超过2年（含2年）的普通住宅对外销售的，免征营业税，具体如下：

 

　　1、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%；

 

　　2、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%；

 

　　3、房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；

 

　　4、房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。

 

　　3、个税（买方支付）

 

　　核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1%（或1.5%、3%），我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。

 

　　对于个人转让自用2年以上、并且是家庭少有住宅，免征个人所得税。

 

　　4、印花税（买卖双方各0.05%）

 

　　印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

 

　　对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

 

　　对个人销售或购买住房暂免征印花税。

 

　　二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

 

　　5、土地增值税：

 

　　个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记核心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记核心代征。

 

　　对个人销售住房暂免征收土地增值税

 

　　核定征收方式：应纳土地增值税额＝计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

 

　　6、登记费

 

　　其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证土地使用权证》工本费。

 

　　7、房地产交易手续费

 

　　新建商品房的房产交易手续费依照3元/平方米收取，由转让方承担。

 

　　经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。

 

　　其他情况的房地产交易手续费依照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

 

　　8、佣金

 

　　销售价*3%，交易双方各付一半。

 

　　9、贴花：5元/套

 

　　如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：

 

　　10、评估费

 

　　评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

 

　　11、抵押登记费

 

　　个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元

 

　　12、委托公证费

 

　　如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。

 

　　如果需要赎楼，还会产生如下费用：

 

　　13、赎楼担保费

 

　　费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月，较低收费2000元。

 

　　14、赎楼罚息

 

　　不同银行的收取方式不一样，一般按欠款金额的0.5%收取

 

　　15、赎楼短期借款利息

 

　　一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1

 

　　如若买卖方涉外，还会产生如下费用：

 

　　16、买卖合同公证费

 

　　由公证机关向涉外方收取，征收标准：

 

　　过户价×0.003%（过户价

 

　　过户价×0.0025+250（50万

 

　　过户价×0.002+2750（500万

 

　　17、抵押合同公证费

 

　　买方涉外并需要贷款时，由公证处向涉外方收取的服务费。

 

　　不看不知道，一看吓一跳，原来购买二手房还要缴纳二手房交易税费及二手房过户费等一系列费用，所以在这里提醒广大购房者们注意，要提前了解二手房交易税费及二手房过户费等内容，别被房产中介忽悠多交钱！

 

　　一、确认产权的可靠度

 

　　1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；

 

　　2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；

 

　　3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

 

　　二、考察原单位是否允许转卖

 

　　1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；

 

　　2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；

 

　　3.一般来说，军产、院(医院)产、校(*)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

 

　　三、查看是否有私搭私建部分

 

　　1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；

 

　　2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；

 

　　3.阳台是不是房主本身封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

 

　　四、确认房屋的准确面积

 

　　1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；

 

　　2.产权证上一般标明的是建筑面积；

 

　　3.*保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

 

　　五、观察房屋的内部结构

 

　　1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

 

　　2.管线是否太多或者走线不合理；

 

　　3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

 

　　六、考核房屋的市政配套

 

　　1.打开水龙头观察水的质量、水压；

 

　　2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；

 

　　3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

 

　　4.观察户内、外电线是否有老化的现象；

 

　　5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；

 

　　6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；

 

　　7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；

 

　　8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

 

　　七、了解装修的状况

 

　　1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

 

　　2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

 

　　八、查验物业管理的水平

 

　　1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是本身去缴，三表是否出户；

 

　　2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；

 

　　3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；

 

　　4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

 

　　九、了解以后居住的费用

 

　　1.水、电、煤、暖的价格；

 

　　2.物业管理费的收取标准；

 

　　3.车位的费用。

 

　　十、追溯旧房的历史

 

　　1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；

 

　　2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；

 

　　3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；

 

　　4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

 

　　十一、了解邻居的组合

 

　　1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；

 

　　2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；

 

　　3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

 

　　十二、算计一下房价

 

　　1.本身通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；

 

　　2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；