四川土地增值税清算管理规程有哪些

四川省地方税务局发布了2014年度第4号公告，对土地增值税清算政策中的清算单位、共同成本费用分摊等7个问题进行了明确规定，厘清了四川省范围内土地增值税清算的7个政策界限，对征纳双方存在的分歧有了明确说法，应该值得肯定的。至少可以讲，该《公告》的出台，对强化和推进四川省的土地增值税清算工作意义重大。

但是，有些规定还需进一步细化，有些规定也尚需商榷，这样才能有利于更好的真正去执行，达到强化土地增值税清算的目的。

　　为进一步规范我省土地增值税征收管理，现将有关问题公告如下：

　　一、关于土地增值税的清算单位

　　土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

段光勋点评——

明确了土地增值税的清算单位以《建设工程规划许可证》作为少有依据。其实，四川省地税局系统清算土地增值税时，其清算单位均是按此精神掌握执行的，只不过这次以《公告》形式进行了规范。

但是，此规定如果一刀切，也有可能造成纳税人少缴税或多缴税以及税务机构不能及时清算土地增值税的尴尬局面。

比如，有个房地产开发项目，占地面积300亩，建筑面积90万平方米，分3期开发销售，每期建筑面积均是30万平方米（第1期于2008年2月开工建设、第2期于2011年1月开工建设、第3期于2013年8月开工建设。整个项目将于2015年底销售告罄），整个开发周期长达8年。该公司预计报规报建费可能会上涨，因此于2009年将整个项目统一报建，取得了一个《建设工程规划许可证》。从2009年至2015年的8年时间里，一方面主管税务机关仅仅是预征土地增值税，不能进行土地增值税清算，土地增值税不能及时入库；另一方面，房地产公司由于3期工程只有一个《建设工程规划许可证》，3期项目只能较后一起清算土地增值税，预计企业*终少缴纳土地增值税数千万元。主要原因是该项目时间跨度长，销售单价上涨过多（一期平均售价4000元、二期平均售价7000元、三期平均售价预计将达9000元、），以致“以丰补歉”增值额抵减效应凸显。

因此，笔者建议：上述政策不能一刀切，原则上以《建设工程规划许可证》作为划分清算单位的主要依据，如果开发周期过长，也可以考虑按照企业的实际分期开发情况，进行土地增值税清算。

　　二、关于共同成本费用的分摊

　　纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

　　同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

段光勋点评——

明确了共同成本费用的分摊原则以及计算方法，应该说是这个《公告》的亮点之一，在过去的四川省的土地增值税清算文件里没有对此规范过，实际工作中仅仅是参照企业所得税的相关规定。

尤其是，关于“同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。”的规定，是相当客观和合理的。

笔者曾经接触了这样一个土地增值税清算案例：某房地产开发项目，建筑面积10万平方米，其中，电梯公寓住宅（销售）（30层）8万平方米、办公用房（自用）（4层）3000平方米、地下车库17000平方米。土地是通过竞拍方式取得，楼面地价为5000元/平方米。主管税务机关进行土地增值税清算时有两种意见：第1种意见认为，土地成本应该按照“占地面积法”进行计算，住宅的土地成本为4500元/平方米，而办公用房的土地成本为15000元/平方米；第2种意见认为，土地成本应该按照“建筑面积法”进行计算，住宅、办公用房的土地成本均为5000元/平方米。表面上看，两种意见均有道理，但是土地增值税的清算结果差异较大。如果按照第1种意见处理，纳税人不仅要多缴纳企业所得税、土地增值税，而且还会多缴纳房产税等，明显不合理，有失公允。

而四川省地税局关于此类问题的规定，很好的解决了纳税不合理的问题，值得充分肯定。不仅税务机关执行了税法、严肃了税收法规，更重要的是纳税人合理缴纳了税金，涵养了税源。

但是，其他共同发生的成本费用，只按照一种方法――“建筑面积法”进行分摊，似乎显得不够充分。

笔者认为，只要符合经营常规，纳税人分配共同成本费用的方法可以是多样的，必须保证两点即可：分配方法的一致性、分配方法报送主管税务机关备案。

　三、关于扣除项目准予扣除的截止时间

　　清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。

段光勋点评——

试图明确开发项目土地增值税清算时准予扣除成本的截止时间，这一点是文件制定者的初衷。但是，从表述的内容看，存在着歧义，让人费解。

第1，关于“开发项目土地增值税清算时准予扣除成本的截止时间”仅包括“完成竣工验收备案手续”这一种情况是不够的。至少还应包括以下两种情况：

1、开发产品已开始投入使用；　

2、开发产品已取得了初始产权证明。

第2，何为“后续发生的成本费用”？会产生歧义，至少有以下几方面的意思：

1、指完成竣工验收备案手续之日后，新签订的关于增加开发成本的合同，而支付的款项；

2、指完成竣工验收备案手续之日后，按照合同规定而支付的开发成本款项，且取得了合规票据；

3、指完成竣工验收备案手续之日后，支付原按照合同约定预提的开发成本款项，且取得了合规票据；

4、指完成竣工验收备案手续之日后，支付原按照合同约定预提的开发成本款项，预提时已经取得了合规票据，等等情况。

笔者猜想，文件制定者的真实意图是，杜绝个别不良开发商竣工验收后，再弄虚作假增加开发成本的行为。而不是控制诸如（2）～（4）项正常业务开发成本的发生，尤其是工程结算在竣工验收备案后，往往会持续一年以上才会支付剩余的工程款项。如果这样的开发成本不允许土地增值税税前扣除，那么开发就商亏大了，会多缴纳很多土地增值税。

　　四、关于采用核定征收方式清算的房地产再转让的处理

　　采取核定征收方式已进行清算的房地产开发项目，清算时未转让而清算后转让的房地产，按照清算后转让时主管税务机关核定的征收率征收土地增值税。

　　五、关于合作建房的认定

　　合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同*，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。

　　六、关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围

　　所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。