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房地产营业税改革对控制房价有作用吗

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2016-09-03

刚刚过去的两会有一大热门话题就是房价,多部委已经明确表示要维持房价稳定。“营改增”对于稳定房价、防止房价过快上涨有积极作用吗?之前,很多人曾寄希望于房产税来维稳房价,但对此争议很大,目前来说,房产税立法还只是进入今年的预备项目。

 

  从理论上讲,根据上述的计算方法,房价上涨幅度越大,增值税的税收就会越高。而涨幅比较小的话,增值税的税额就会少一些。从这个角度讲,也许会有一定的抑制作用。但影响房价上涨的因素很多,包括供求关系、人口流入(出)、收入水平、货币政策等等,单靠改变税收征收办法来抑制房价显然不太现实。从过往经验来看,如果房子供不应求,税负都可以转嫁给买房者。因此,也不太存在抑制房价的问题。

 

  另据报道,未来营改增之后,企业的新增不动产可以抵扣,这将促进并扩大有效*。但从另外一个角度讲,这实际上是在鼓励企业购买不动产进行税前抵扣,反倒会扩大需求,对二三线城市而言有利于去库存,对一线城市的房价理论上有推升作用。

 

房产税改革对房价的影响樊肖伟洛阳星中建筑工程有限公司河南洛阳 471023 【摘要】本文通过对房产税背景的总结,分析了中国房产税对房价的影响机理,认为单纯对房产税的征收对房价的控制并不能起到预期的效果,房价问题还是应当多从我国的制度环境方面着手,以解决土地问题为切入点优化资源分配关系才能从根本上使我国高房价的现状有所改观。【关键词】房产税房价房产税是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。现行房产税法的基本规范是1986915日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。现在热议的房产税改革、试点,其实是以此条例为主要依据,取消了个人住房暂免征收房产税的规定, 并非出台新的税收政策。一、房产税在国内提出的背景 2011年我国上海和重庆两市试行了房产税,经过一年多的运作,累了一些经验与教训。由于重庆房产税征收试行办法侧重高档住房, 去年重庆市高端房产销售量明显下降,据统计,试行几个月后,重庆高端房产销售量下降了28%

 

同年4,重庆主城高档商品住房建筑面积占批准上市商品住房比例也有了大幅度下降。与此同时, 上海试点也取得了一些成效。继重庆、上海等地试点房产税之后, 房产税试点将继续推广至更多的城市。有媒体报道称, 第2批试点城市包括北京和广, *快将于今年晚些时候扩大试点。此消息又一次将房产税推至大众的话题平台。二、房产税作用机理当前普遍认为对于房价过高, 通过对房地产企业征收一定的房产,适当提高房地产成本调节供求关系可以降低市场对住房的需求,而达到降低房价的目的。中国*于20100601日公布的《国务院批转发展改革委关于201 0年深化经济体制改革核心工作意见的通知》即表明了我国政府将正式通过房产税手段调控房价过高的增长。但是房产税的提出是否能真正直到降低房价的作用尚需讨论。

 

由于房地产行业的高投入、高*、高风险性的特征,房产税的征收对于房地产企业无疑增加了其*风险,从经济学角度来看,短期内商品风险的提高必然引起需求的降低,从而引起房价的下跌,至少对当前房价的疯长现状有所遏制。另一方面,房产税的征收在预期政策将来不会有大的变化的情况下将长期性增加其持有成本,无论是通过杠杆*,是自有资金, 或者是信贷资金, 其成本-*将发生实质性变化, 成本将上升,*将下降。这必然将引起部分资金暂时从房地产行业抽出*其它*更高的行业。第三,持有风险的提高将促使房地产投机者出售一部分房产以降低风险, 这将导致市场供给的增多, 引起价格的下降。但是,房产税作为众多税收中的一种,要运用其进行宏观调控,达到拟制房价的增长目的, 其它税种比较需有其优越性, 否则将与其它各种一样*终内化于成本中,反而促进了房价的上涨,比如,与现行的房产中包括的营业税、土地出让金、城镇土地使用税、城建税、教育税及附加等相比,房产税应当保证足够高的税率,货币流动性不能过剩,不区分持有的数量, 对房屋持有者一视同仁。反观我们现行的房产税改革, 革要求对于房屋税基采用“评定征收”的办法,税率0.5%1.2%不等,且还要区别第几套房, 房屋持有人是否有户籍, 是否有工作等。这一方面没达到高税率的要求,而且对于不同房屋持有人还要区别征税, 仅从市场供求方面来看, 现行的政策对于房价的调控作用可能是微弱的。

 1 、法问题房产税改革从以前《房产税暂行条例》规定的: 房产税依照房产原值一次减除1 0 % 3 0 % 后的余额计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定, 改为了依据房屋附近环境(包括地皮、经济发展情况等)“评定征收”。但是注意到, 此“评定征收”不仅包括建筑物价值, 更重要的还是土地的价值。房屋属于私有财产, 但是按我国法律规定, 土地属于国家所有, 个人只有使用权, 将土地使用权包含于房屋原价中征收房产税在法理上是存在问题的。同时还应当注意到,征收房产税与土地出让金同时征收存在着重复征税的弊端, 应当予以考虑。

 

2 、公性有探讨现行房产税征收模式为符合一定条件的购房者第1套房产免征房产税,只对第2套开始的房产征税。但是如此征收要面临许多难题, 首先, 如何区分购房者的住房是否是第1套住房。实际操作中这其实是一件很困难的工作。房产作为大宗商品,涉及资金数额较大,市场对于政府的政策总会“上有政策,下有对策”,从技术上总有办法将所购房屋变成第1套。其次, 对于首套房屋的人均面积、实际居住人数等均要做出区分。这将用到人口普查的数据, 但是人口普查的数据是不能用于征税的,这将成为一大难题。但是,如果不按此模式征税,改按不分第几套房产,所有房屋持有者、所有房屋一视同仁,按统一的税率征收房产税, 低收入者将承受很大的购房压力。

 

3 、房产税实质上与其它各种同质房价中包括十余个税种, 实际上都是由开发商转移给了购房者。与其它税种同质的房产税短期内可能会减少开发商的利润空间, 但是房价长期的持续上涨必然使房产税内化于房屋价格中, *终由购房者承担。据多位房地产业内人士表示, 房地产收入的一半收到注入了政府各管理部门。在征收新税前先应就已征收的税种的合理性, 透明性等进行甄别,在此基础上再考虑新税的征收,这就涉及到各部门之间的利益分配的问题, 不是很容易就能解决的。四、总结房产税改革试点在全国范围内进行有待商榷。通过以上分析我们认识到, 房产税的征收尚存在重重难题与弊端。房价过高受到的影响因素是多方面的, 其中多是来自制度层面。

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