深圳市土地增值税征管工作规程有哪些要注意

深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告

 

深圳市地方税务局公告2015年第1号

 

　　为规范我市土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)等有关规定，我局制定了《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程（试行）》，现予以发布，自2015年7月1日起实施。

 

　　特此公告。

 

　　深圳市地方税务局

 

　　2015年5月7日

 

　　深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程（试行）

 

　　点击回顾：深圳市地方税务局公告2015年第1号:土地增值税征管工作规程(试行)(一)

 

　　第五章清算管理

 

　　第2十七条主管税务机关受理纳税人《土地增值税清算申报表》及其附表后，在10个工作日内完成逻辑审核，审核后向纳税人发送《税款缴纳通知书》。

纳税人收到《税款缴纳通知书》后，按照主管税务机关确定的缴款期限缴纳税款。

 

　　第2十八条符合第十七条应当清算的纳税人在规定的期限未申报清算的，主管税务机关应当向纳税人发送《税务事项告知书》，通知其限期进行申报清算。对于纳税人在规定期限未申报清算的行为，主管税务机关可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条的规定进行处罚。对上述纳税人主管税务机关有权启动该项目核定清算程序。

 

　　第2十九条主管税务机关启动核定清算程序后，应当在90个工作日内完成核定清算，确定应当补缴的税款数额，并发送《税款缴纳通知书》限定纳税人在15日内补缴税款，逾期则根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定加收罚款和滞纳金。具体核定清算程序按本规程第六章办理。

 

　　纳税人在规定的期限内未补缴的，主管税务机关应当追缴税款，并按《中华人民共和国税收征收管理法》规定的相关程序办理。

 

　　第三十条对符合第十八条主管税务机关可以要求清算的纳税人，主管税务机关应当纳入核心管理，制定清算计划，并在其符合第十八条情形起1年内向纳税人发送《税务事项通知书》，启动清算程序。对确定进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知书，要求纳税人在收到清算通知之日起90日内进行清算申报。

 

　　如存在工程结算滞后或扣除项目凭证尚未完全取得的情形，纳税人可以向主管税务机关申请延后清算申报。延后清算申报的时间*长不得超过90日。延后清算申报纳税人应当报送的资料和主管税务机关的审核按本规程第2十四条办理。

 

　　纳税人在规定的期限未清算申报的，主管税务机关应当按本规程第2十八、二十九条的规定处理。

 

　　第三十一条主管税务机关应当在纳税人完成土地增值税清算申报和缴纳税款后，开展对已清算项目的后续管理。后续管理包括以下内容：

 

　　（一）主管税务机关对已清算项目进行筛查，确定风险对象，核心核查；

 

　　（二）市地方税务局风险管理部门推送土地增值税风险应对任务。

 

　　第三十二条各稽查局发现已清算房地产开发项目未如实清算的，追缴税款，并按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处理。

 

　　发现符合第十七条应当清算的情形但未清算的项目，稽查局就其土地增税预缴情况进行检查，并向纳税人发出《税务稽查建议书》，限其90日内到房地产项目主管税务机关进行土地增值税清算申报，同时向房地产项目主管税务机关发出《税务稽查建议反馈书》，通知区地方税务局对纳税人进行土地增值税清算。清算完后，由区地方税务局将清算情况反馈给相关稽查局。其中对涉嫌偷、逃、骗、抗税等情况的，由稽查局按税务检查程序处理。

 

　　第三十三条市地方税务局风险管理部门应当定期通过数据采集、数据分析、风险指标设置、风险筛查与比对、专业评估等工作，筛选出已清算项目风险点，推送主管税务机关应对。

 

　　第三十四条主管税务机关在进行已清算项目抽查和风险应对任务时，可以自行确定是否委托中介机构参与审核。如委托中介机构参与，应当按照政府采购的方式办理。

 

　　第三十五条土地增值税减免税按照市地方税务局税收优惠管理规定办理。

 

　　第六章核定清算

 

　　第三十六条主管税务机关在日常管理、税务稽查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以核定征收土地增值税：

 

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

 

　　（二）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

 

　　（三）擅自销毁账簿的；

 

　　（四）拒不提供收入、成本、费用等纳税资料的；

 

　　（五）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍拒不清算的；

 

　　（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

 

　　对核定征收的房地产开发项目，不得享受任何土地增值税减免税优惠。

 

　　第三十七条确定销售收入。主管税务机关从国土产权管理部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产实际取得的销售收入。

 

　　第三十八条核定开发成本、开发费用：

 

　　（一）确定土地价款。以国土产权管理部门提供的土地价款或同期该地块基准地价为准。

 

　　（二）核定开发成本。成本核定可选择以下方式确定：

 

　　1.房地产开发企业上报市发展改革部门审定的房地产*总规模、土地成本、工程造价成本等相关数据；

 

　　2.房地产开发企业在国土产权管理部门办理产权初始登记中有关土地成本以及开发成本等相关数据；

 

　　3.参照住房建设部门公布的建筑工程造价成本；

 

　　4.同地段、同类型、同时间、销售档次相同的房地产开发成本。

 

　　（三）核定开发费用。（土地价款＋已核定开发成本）×10%。

 

　　第三十九条主管税务机关应当通过调查取证确定的销售收入、土地成本，以及核定的开发成本、开发费用，确定纳税人在转让房地产环节实际缴纳的税费以及其他规定的扣除项目，按税法规定的计算方式确定征收率。

 

　　第四十条对2005年11月1日（不含当日）以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日（含当日）以后结束的房地产项目，仍按照《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》（深地税发〔2009〕460号）的规定，可以适用核定征收。核定征收率：对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。核定征收税款包含已预征税款。

 

　　第四十一条对采取核定清算的，由主管税务机关确定。

 

　　第七章中介机构鉴证管理

 

　　第四十二条土地增值税清算鉴证是指税务中介机构接受委托对房地产开发企业土地增值税清算申报的信息实施必要的审核，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》，以增强税务机关对该信息信任程度的一种业务。

 

　　第四十三条依法成立、具有合格资质的税务中介机构，均可以从事土地增值税清算鉴证工作。

 

　　第四十四条税务中介机构从事土地增值税鉴证应当严格按照国家税务总局制定的《土地增值税清算鉴证业务准则》等税收法律法规规章，并对其鉴证行为承担相应的法律责任。其按规定出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》税务机关应当受理。

 

　　第四十五条税务中介机构与纳税人签订土地增值税鉴证业务约定书，对鉴证对象实施必要的审核，在对鉴证对象进行充分的取证、审核后，出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。《土地增值税清算税款鉴证报告》内容包括：转让房地产开发项目取得的全部收入，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）、房地产开发费用（包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用）等金额和凭证的审核情况，总体评价，鉴证结论，鉴证意见。

 

　　第四十六条对未按规定履行鉴证义务的税务中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》，主管税务机关不予采信，并及时将情况报告市地方税务局，由市地方税务局统一对外通报并将情况反馈注册税务师管理核心，由主管单位按规定处理。

 

　　第八章旧房转让征收管理

 

　　第四十七条从房地产二级市场购入、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，其转让适用旧房转让土地增值税政策。从房地产三级市场购买的房产再转让不受1年时间限制。

 

　　自建房使用时间超过1年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。从房地产二级市场购入时间超过1年是指购买合同签订时间至转让合同签订时间超过1年。

 

　　第四十八条转让房地产销售价格低于房地产评估价，且无正当理由的，参照房地产评估价确定转让房地产收入。

 

　　第四十九条以评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，包含原房产登记环节和转让环节缴纳的费用，在转让环节缴纳的税金。

按评估价作为扣除项目，评估价是指建筑物的评估价，不包含土地价款。

 

　　第五十条按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。主管税务机关受理后对评估机构资质情况进行审核，对一、二级评估机构出具的评估报告，主管税务机关可以采信，准予作为土地增值税扣除项目。

 

　　主管税务机关应当加强对评估机构出具评估报告的管理，对经查实不按规定进行评估，造成纳税人少缴税款的，主管税务机关应当及时将情况报告市地方税务局，由市地方税务局统一对外通报，其以后出具的评估报告税务机关将不予采信。

 

　　第五十一条纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以按发票所载金额并从购买时间起至转让时间止，每年加计5%计算扣除项目。未满12个月但超过6个月（含6个月）的，可以视同为1年，不足6个月的按实际天数所占全年比例确定加计扣除比例。

 

　　购买时间和转让时间以房地产转让合同记载的时间为准。扣除项目具体包括：购买原价，加计扣除数额，按国家统一规定交纳的有关费用，包含原房产登记环节和转让环节缴纳的税费。

 

　　第五十二条从房地产二级市场购入、自建房使用未超过1年（含1年）的房产，其转让不适用旧房转让土地增值税政策，其扣除项目为取得土地使用权支付的地价、购买原价、自建房建造价格，以及按国家统一规定交纳的有关费用，包含原房产登记环节和转让环节缴纳的税费。

 

　　第五十三条房地产转让过程中发生的合理费用可作为扣除项目，具体包括：税收法律法规明确可扣除项目，以及有关法律文书、房地产转让合同、拍卖销售确认书等明确由受让方代缴的税款和费用。

 

　　对已经作为扣除项目的凭证应当加盖已抵扣章。

 

　　第五十四条个人转让房地产土地增值税由国土产权管理部门代征，也可以由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关申报缴纳。房地产所在地为蛇口、保税区的，主管税务机关分别为南山区地方税务局、福田区地方税务局。

 

　　企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织转让房地产的，其土地增值税由房地产所在地主管税务机关征收管理。

 

　　第五十五条在主管税务机关缴纳的单位和个人，转让房地产缴纳土地增值税应当填写《土地增值税纳税申报表》，并同时报送以下资料：

 

　　（一）《土地增值税纳税申报表》；

 

　　（二）房地产证、房地产转让合同；

 

　　（三）扣除项目凭证，或建筑物评估报告。

 

　　第五十六条主管税务机关管理科在5个工作日内确认扣除项目及原始凭证或评估报告后，向纳税人发送《税款缴纳通知书》，确定纳税人缴纳期限。

 

　　第五十七条对转让旧房过程中有下列情形之一的，可以按照核定征收方式计征土地增值税：

 

　　（一）未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值的相关凭证，不能正确计算房屋原值的；

 

　　（二）未能提供支付合理费用的相关凭证，不能正确计算合理费用的。

 

　　第五十八条核定征收包括核定扣除项目、核定征收率：

 

　　核定扣除项目，指纳税人不能提供购房发票，主管税务机关在确定其加计扣除基数时可以依据房产证登记价格或在国土产权管理部门查询的原购买价格核定。

属于自建房的，主管税务机关可以依据房产建造价格以及原地价款，核定加计扣除的基数。

 

　　核定征收率，指对符合核定征收条件的按不低于我市土地增值税核定征收率标准计算应当缴纳的土地增值税所使用的征收率：住宅类中普通标准住宅为6%，非普通标准住宅为8%;商业类10%，其他类型为5%。分类标准以国土产权管理部门产权证书的分类为准。

 

　　第五十九条旧房转让属于核定征收的，由主管税务机关确定。

 

　　第九章附则

 

　　第六十条土地增值税的各项申报表及附表由市地方税务局在其网站上发布。

 

　　第六十一条本规程由市地方税务局负责解释。

 

　　第六十二条本规程有效期3年。《深圳市土地增值税征管规程》（深地税发〔2009〕29号）、《深圳市地方税务局关于印发土地增值税核定征收工作指引的通知》（深地税发〔2009〕70号）同时废止。