买房付了*款，贷不了款可以退*钱吗

就 商品房交易中因贷款问题导致的常见纠纷，记者采访了成都泰和泰律师事务所律师马强。马律师为各位市民支招：“在贷款不成功的情况下，‘商品房按揭贷款未获 得批准’是属于‘当事人一方的原因’还是属于‘不可归责于当事人双方的事由’成为决定纠纷处理方式的关键性因素。对此司法解释并没有明确具体的规定，事实 上要弄清楚贷款不成功的原因也是一个复杂的问题，导致了司法实践中产生不同的判决结果。”

  马律师还指出，如果在商品房买卖合同中没有约定将 以按揭贷款方式支付余款，情况将更为复杂。由于事先约定不明确，在贷款环节出现问题导致买卖合同无法继续履行时，法律上只能认定买方违约，卖方有权没收定 金；如果合同中约定了违约金的，卖方还有权主张违约金。因此，“请广大市民在购买商品房时，尽量在预购合同中约定清楚房款支付方式。如果选择按揭贷款方式 支付余款，较好在签订合同前查清办理贷款的银行及办理手续和条件，落实办理贷款各环节后再订立合同，这样更有利于防止因意外情况出现而承担不必要的损 失。”

2014年5月26日，原告颜某与被告某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定，颜某购买被告开发的某商品房，房屋总价款378320元，其中原告*114320元，余款以按揭方式向某银行某支行按揭贷款支付。但由于其他原因，开发商指定的贷款银行审核未通过颜某的信用资质，未批准颜某的贷款申请。为了解决剩余房款支付问题，颜某多次向开发商提出变更贷款银行办理按揭贷款，但对方却不同意，同时也未能提出其他可行的解决方式。为此，颜某诉至法院，请求依法判决解除自己与被告开发商所签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还已经缴纳的*款114320元，且由被告承担本案诉讼费。

武侯区法院在立案后决定对此案进行诉前调解，主持调解的法官认为，根据2003年较高人民法院发布的《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。此案中，颜某未能贷款成功，是由于其他原因，既不能归责于开发商也不能归责于颜某。因此，被告应该返还颜某*款。经过诉前调解，较后原告颜某也有所让步，与被告达成协议：解除商品房买卖合同，被告返还颜某*款114320元，同时颜某向被告支付违约金5000元。

杜某在于洪区新购一处99.63平方米住房，总房款为651343元。杜某需缴纳*款201343元，贷款45万元。双方签订合同后，杜某先期交付81343元，其余*款尚未支付。可是在办理贷款过程中，她却遭遇麻烦。

由于存在个人信用记录不良情况，银行拒绝为杜某办理贷款。杜某无法筹集到房款，无奈选择退房，可是她又被退房违约条款吓了一跳。因为根据售房合同，她需要赔付开发商购房款10%的违约金，算下来需要65134.3元。杜某一时欲哭无泪。

傻了眼

违约金一分不能少

杜某只好和售楼处销售人员说小话，要求降低赔付违约金。可是售楼员说一切得依据合同办事，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定：“由于买受人原因在房屋交付使用之前提出退房要求，需提出书面申请，经出卖人同意，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，双方解除合同。”所以想退房，违约金一分钱也不能少。

杜某急了，说：“我并不是主观不想买房，而是信用记录出了问题，这个我之前一点都不知道，这应属不可归责于当事人双方的事由，双方应无条件解除合同。况且开发商约定的违约金过高，即使赔也应予以调整。”双方协商不成，只好对簿公堂。

法院判

退房须付违约金

法院认为，双方签订的商品房买卖合同真实有效，但杜某存在信用不良记录的问题，因此贷款已经不能实现，合同不具备履行性。现杜某支付了81343元*款，合同并未实际履行完毕。杜某应对国家的信贷政策有所了解，且信贷政策已经实行多年，不存在新鲜事物的问题，由于杜某不提前了解自己的信贷及征信情况导致合同不能履行，已经构成违约，应该承担相应的违约责任。杜某主张双方合同中约定的违约金数额过高，结合本案开发商损失情况，法院调整为杜某已付房款的10%。法院判决解除双方合同，沈阳某房地产开发有限公司向杜某返还*款81343元，杜某支付违约金8134.3元。