经济适用房可以买卖吗

 2011年底，开发商通知王女士收房并要求签订房屋买卖合同，王女士签合同时，发现合同第1页赫然写着《经济适用房买卖合同》，合同内容中也明确记载房屋为经适房，由购房人自行办理房屋产权，开发商概不负责。

  由于王女士已有一套商品房，并不具备购买经适房的资格，也无法自行办出产权证，于是王女士当场拒绝签署合同，并马上与周先生、开发商沟通此事。

  开发商称其只收了王女士48万元，所以只能退48万元；而周先生则称他实际花了58万买的，只能退还81万与58万元的差价即23万元给王女士，其余款项需王女士找开发商要。如此，王女士只能收回71万元，其中10万元不翼而飞。

  王女士多次与周先生、开发生协商，但两者互相推诿，在百般索要房款无果的情况下，王女士向法院提出诉讼：周先生应返还房款、赔偿损失，开发商应在其向王女士出具收据载明的数额范围内承担连带责任。

  我们首先通过查询确认了涉案房屋为经适房的事实后，将争议的焦点问题分析如下：

  1、合同效力简析

  既然确认房屋为经适房，那么，周先生和开发商之间的房屋买卖合同、周先生和王女士签订的《房屋买卖契约》均为无效合同。理由如下：

  首先，经适房是政府提供优惠政策，在划拨土地上建设，为解决城市低收入家庭住房困难，向符合特定条件的对象供应的住房，开发商或其他主体将经适房向不符合条件的主体转让，损害了其他符合条件的购房人的利益和社会公共利益，符合《合同法》第五十二条第(四)项规定的合同无效情形。该案中，周先生、王女士均不具备购买经适房的资格，开发商将该房屋卖给周先生、周先生又将该房屋转让给王女士，两合同当然均属无效合同。而且《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。”该案周先生于2010年4月从开发商处购买该房屋，至其2010年8月转让给王女士时显然不满5年，不具备可以上市交易的条件。

  其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。”按照该规定，有批准权的人民政府批准，是划拨地上房地产转让合同的生效要件，本案房屋买卖显然未经政府审批，至起诉前仍未获得政府审批，应认定合同无效。

不同年限的经济适用房产权交易有不同的规定，主要分以下两种情况。

　　第1、购买经济适用住房不满5年需退出的，由市住房保障管理部门利用廉租住房专项资金回购，回购价按原出售价格每年扣减1%计算。购买经济适用住房5年内，因继承、赠与或离婚析产等原因需要变动房屋产权的，受让人应当符合经济适用住房申请购买条件，并经市住房保障管理部门批准，办理变更登记手续，原经济适用住房性质不变。

　　第2、购买经济适用住房满5年经市住房保障管理部门核准，并办理以下手续，可上市交易：

　　1、补缴土地*等相关价款(包括土地*价款、相关税费及房屋差价等)。土地*等相关价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房购房差价的80%计算;

　　2、依法办理相关房地产权属登记手续，并在其房地产权属证书上注销原经济适用住房注记，取得房屋完全产权。

1、已经住满5年的经济适用房

对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋销售额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。例如：一套面积为95平方米，原购房价格为2650元、平方米的经济适用房，若按现市场3600元、平方米进行出售，则需按3600×95×10%计算，补交34200元的综合地价款。

出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

2、尚未住满5年的经济适用房

对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。

例如同样一套面积为95平方米，原购房价格为2650元、平方米的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以2650元、平方米或低于2650元、平方米的价格进行出售。并且，购买此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购买条件方可购买此套房屋。