房贷还款方式优缺点分别是什么

什么是等额本息还款法?

　　等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

　　等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前*为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

　　等额本息计算方式

　　每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]

　　每月利息 = 剩余本金x贷款月利率

　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额

　　还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】

　　注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

　　等额本息还款法优缺点

　　优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。

　　缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

　　等额本息还款法适用人群

　　适用人群：等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。

　　什么是等额本金还款法?

　　等额本金还款是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

　　等额本金还款法是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

　　也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。

　　所谓等额本金还款，贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

　　等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式

1、到期一次还本付息法

借款人在贷款期内，不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还全部本金和利息，目前人民银行颁布的1年期内（含1年）的个人住房贷款，采用的就是这种方式。

2、等额本息还款法

等额本息还款法是贷款的本金之和采用按月等额还款的一种方式。由于月还款额相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷户，如国家机关、科研、教学单位人员等。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。

3、等额本金还款法

又称利随本清法、等本不等息还款法，就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款内每期（月）归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的偿还额逐月减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。

此外，目前国内还有少数银行（如建设银行(加入自选股,参加模拟炒股)）正在大中城市试点两种新计息还贷方式：

1、等比累进还款法

也称等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）按约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。

例如：一购房者向银行贷款10万元，贷款10年，按现行利率选择“等额本息还款法”，其每月还款额为1089．20元，10年后他总共需支付本息130704元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，那么他可以选择“等比累进还款法”，以5年为周期，第2个5年的月付款比第1个5年上浮50％；那么第1个5年内，他每月还款约在905元左右；第2个5年内，每月还款约1358元左右，比905元上浮了50％；10年后他总共需支付约135780元。

从计算中可见，选择“等比累进还款法”的付息要比选择“等额本息还款法”多5500余元，这是因为购房者借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下也就要多支付一些利息。

2、等额累进还款法

也称等额递增（减）累进法，其与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多（少）还款的“固定比例”改为“固定额度”，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。