当心房地产霸王条款的陷阱

　　陷阱一：擅自延长备案时间　根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，应在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料（如测绘成果等）报送房屋所在地房地产行政主管部门。而许多房地产开发企业却在合同中预定了730日、360日或180日等期限。

　　陷阱二：公共*被占有　根据《物业管理条例》等规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，如欲利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按规定办理有关手续。而房地产商将共用部位、公用设施的经营使用权据为己有，典型的就是商品房外墙广告、电梯广告等。

　　陷阱三：违约责任不对等　合同双方应该是平等互利的，但房地产商提供的合同，使商品房买受人逾期付款须承担的违约责任，与房地产开发企业逾期交房须承担的违约责任不相当。根据房地产企业的合同，如果买房人逾期，买受人要按日向出卖人支付逾期应付款万分之2．1的违约金，而房地产商逾期交房在100日内，房地产企业只需按日向买受人支付交付房价款万分之1的违约金；如果超过100天，买受人可解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。

　　陷阱四：买方无权调整合同　房地产企业提供的合同往往规定对于“买受人逾期付款的违约责任”、“出卖人逾期交房的违约责任”及产权登记约定，要求买受人不得在任何情况下，以任何形式和借口对该约定中的相关比例提出任何调整主张。此条款剥夺、排除了商品房买受人依法享有的请求增加或适当减少违约金的权利。

　　陷阱五：延期交房都可免责　购房合同对于房地产企业的免责范围除自然灾害外，还包括市政配套引起的误工、配合政府工作等诸多不甚明了的责任。房地产企业把第三人对自己造成的影响加到买受人身上，实际上是减轻了自己逾期交房的违约责任。购房人没有义务替开发商承担风险。

　　陷阱六：未及时签合同只是买方责任　如果没有在约定时间签订购房合同，房地产企业可不用通知认购人，直接没收其定金，并将房屋另售他人。购房者保证不以购房合同无法协商一致为由拒签合同。此点限制了购房者日后与房地产开发企业订立《商品房买卖合同》时进行平等协商的机会和权利，也加重了商品房买受人的责任。

　　陷阱七：买方无权选择物业　许多购房合同规定，购房者在前往办理交房手续的同时，须与出卖人指定的物业管理公司签订物业管理协议，且事先约定了物业管理费收费标准。物业公司应通过招投标方式进入，而不是房地产企业指定。此外，物业服务收费应遵循合理、公开及费用与服务水平相适当的原则合理拟定。

　　陷阱八：销售广告可能有假　一些合同补充协议规定，出卖人之前所发布广告、宣传图册、模型等不构成合同的组成部分，不约束双方。由于许多商品房是预售，商品房确切的资料，买房人在签订合同时无法确实掌握，仅能依据房地产开发企业提供的销售广告、宣传材料、样品屋、平面图和口头解说等。企业以此补充协议限制购房者，严重违反了诚实信用原则。