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抵押的房子如何进行更名过户

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2016-09-06 15:48:29

贷款买房更名需要什么手续?
三种情况涉及不同的法律规范,后两者是要求办理房屋公证后才可办理过户。过户的费用包含5个内容:交易手续费、查档费、公本费、契税、维修基金、印花税,具体的费用视各地情况而定。
  二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:
  1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的"白契"。
  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

贷款的房屋如何更名过户?
首先是银行将重新审核“按揭房”的合法性,并按照新买主的收入情况,重新审核新买主也就是新的借款人的还款能力,并确定新买主的贷款金额、期限和利率。其次是银行核实新的保证人资格或落实新的抵押物。第三,新买主经审核合格后,如果转让的房屋产权证还没有办理,那么新买主可与开发商签订新的购房合同;如果房屋产权证已经办理,那么新旧买主可直接签订购房合同。第四,如果新买主用新购置的房产作抵押,则须重新为抵押物办理保险。第五,银行与新买主就新的贷款金额和抵押物重新签订借款合同、保证合同、抵押合同,办理抵押登记手续,发放贷款。同时,终止原借款合同,收回原贷款,撤消原抵押登记手续。

案例:抵押房屋借款不可轻易更名。
虽早已退休,但赵老太太凭借自己之前在国企多年的工作经验,仍然活跃在生意场上。2010年初,赵老太太的企业陷入困境,资金极为紧张。情急之中,赵老太太听说有些房地产公司可以办理房屋抵押借款,便来到了自家附近的一家中介公司。接待赵老太太的业务员刘某表示,现在从银行抵押借款非常困难,但有变通方法。赵老太太可以和刘某签订一个房屋买卖合同,赵老太太将房屋过户给刘某,刘某支付给赵老太太一笔购房款。表面上看,这是房屋买卖交易,但实际上赵老太太拿到了钱,刘某也有了房屋作保障,和抵押借款的效果是完全一样的。赵老太太还清借款之后,刘某会将房屋过户回给她。刘某就和赵老太太签了房屋买卖合同,办理了网签、过户等所有手续。但放款时,刘某只给赵老太太转账了80万元。刘某说另20万元作为头2个月的利息扣下了。尽管以非常不公平的方式借来了钱,但赵老太太的企业并未出现好转。半年之后,赵老太太只还了10万元,其余的钱已无力偿还。不久之后,刘某带着一帮人找上了门,要将赵老太太从家里搬出。赵老太太报了警,警方当时虽然说走了刘某,但也建议赵老太太尽快到法院起诉,否则刘某还会来。担惊受怕的赵老太太急忙到法院对刘某提起了诉讼,要求确认合同无效,要回房屋。

本案中,刘某与赵老太太之间实际是*借贷关系,但双方并未签订借款合同,而是以房屋买卖的形式来进行借款和担保。刘某收取高额利息、预扣本金作为利息的做法已经违反了法律规定,明显属于“高利贷”。本案对当事人权益影响较大的地方还是赵老太太根据双方之间的“房屋买卖合同”将房屋过户给了刘某,而刘某又把房屋过户给了其他人。赵老太太即便起诉刘某,也无法直接追回房屋,通过诉讼来维权注定漫长而曲折,自己和家人的正常生活已被完全打乱。出现这种局面,刘某显然具有恶意,但赵老太太执意借钱,忽视房屋过户风险也显示出她不了解相关制度和法律规定,风险防范意识淡漠。因借款、买卖而需要进行房屋抵押、过户时,市民需要谨慎对待。如对房屋登记管理制度不甚熟悉,可咨询亲友、相关部门后再做决定。市民朋友一定不能只考虑眼前利益而忽视房屋过户的风险,需要警惕少数人恶意转移房屋所有权,放高利贷的违法行为。

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