直更名有哪些常见问题

所谓"直更名"，是指卖方在办理产权证之前将房子卖掉，办理产权证时直接把买方的名字作为共有人加上去，并注明买方占有99％的份额，这一操作需要通过房产交易核心内部人员私下进行。产权证办理后，卖方再将自己所有的1％卖给买方，这样买方只需缴纳1％份额部分的营业税和个人所得税，即可将产权证和房子完全过渡到自己名下。

中介直更名的猫腻：
受核心降准、降*、税收政策调整等利好，今年一季度，销售量同比涨幅明显，一、二手房销售同比分别增加195%和127%。而有心购置二手房的市民，往往会在中介被一种叫做“直更名”的房子弄得心痒痒。多为私下交易，声称买卖双方均受益。按照现有规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。也就是说，房屋只有在取得产权证的情况下才能进行交易。然而，记者近日在虞城走访多家中介发现，疑似“直更名”的房源也还存在，以市区*近两年内开发的新小区在建楼盘为主。而中介也并不将此类房源公开发布，只是对一部分淘房意向明显的客户实施面对面的私下“*营销”。中介大多以“还未办理房产证，可直接更名，节省税费”来吸引购房者，而卖房者则通过“直接加价”或房屋买卖前后的价格差来赚取一笔费用。在中介介绍的“直更名”操作当中，卖家不仅能够免去交易产生的税收，还能赚取一些差价，因为之前买房是一个价格，但是卖房时却是另外一个价格了。而在期房阶段将房屋出售，还可以减少房屋公共维修基金、物业费等收房支出，省下一大笔钱。对于买家来说，由于大多数楼盘实行‘低开高走’的价格策略，这些“直更名”的房产的价格大多低于目前在售项目，或比售楼处剩下的房子楼层更佳，更合自己的心意。于是，很多交易就在貌似“双方受益”的情况下产生了。

购房合同如何直更名？
一、预售登记前
　　购房者欲变更买受人名称或增加买受人的，应首先与开发商协商变更合同，如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。
购房时若采用了一次性付款的相对容易办理，如采用商贷或公积金贷款及组合贷款方式，则较麻烦。如果该商品房未竣工验收，可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，由开发商提交合同更名的原因，此时支付相关手续费用。但若已竣工验收，则无法进行更名，但可在产权证办理出来后以赠予的形式将产权证的名字改名。
二、预售登记后
    购房人要求更名的，且具有直系亲属关系（如夫妻关系、父母子女关系），可在预售合同上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他没有亲属关系的应按预售转让程序办理，即由原买受人提出申请，撤销合同备案后重新签订购房合同。

直更名有哪些方略风险？
从法律角度讲，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。也就是说，没有取得房产证的房源不得转让。除此之外，“直更名”过户也是一种偷逃税费的行为，这同样是国家法律所不允许的。另一方面，通过所谓“直更名”过户方式购买的房屋不能办理贷款，必须一次付清房款，难以享受到国家信贷优惠政策。同时，“直更名”在实际操作中，由于买卖双方没有签订正式的购房合同，而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易，所以得不到法律的支持和保护，当买卖双方产生分歧不可协调时，想通过法律途径解决比较困难。自商品房实行购房实名制后，已签订商品房买卖合同并已办理网上备案的，就不得擅自变更或者解除。已签约、备案的商品房变更或者解除合同，只限以下三种情形：一是法律、法规、规章规定允许退房的，如《消费者权益保护法》等相关法律规定的，有资质的鉴定机构按规定程序认定的质量问题等;二是家庭成员之间因客观原因需要更名的;三是司法机关、纪检监察机关决定协助执行的。