还房贷有什么技巧

　　银行贷款还款方式分为两种。

　　①等额本息还款

　　在 看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实 还款情况是什么样吗？以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7485.2元月还款为例。每个月还银行7485.2元。其中，5458.33元是利息，2026.86元是本金,也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候，利息在前10年还的差不多了，但是本金还有大部分没还，而这些是必须还的，即便10年后条件好很多，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，提前还已经没有什么意义了。银行基本只跟你说这一种，这样银行的利益才会较大化。

　　②等额本金还款

　　银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还9625元月还款为例，每月还的钱要比等额本金多2140多元。其中4166.67元是本金，5458元是利息。第2个月开始，只还9602.26元，因为本金上月还了4166.67元，月利息重新计算，少23元的利息，以此类推，越到后面还款压力越小。*重要的是，当要提前还款时，如5年后，因为还款方式本金还的更多，这时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。就算不提前还，这种方式还20年，也要少还14万左右的利息！为了长远的利益，前期压力较大！

       按月调息

　　如果央行加息，固定利率的房贷业务省钱。但一旦降息，选择浮动利率才划算。但“固定”与“浮动”转换需要支付违约金。

　　公积金多贷少还

　　在 申请购房组合贷款时，尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，较大程度地降低每月公积金的还款额;较大程度地缩短商业贷款年限， 在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后， 余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

　　双周供

　　尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，就减少了总体的贷款利息。

　　长贷短还

　　部分提前还贷后，剩下的贷款应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

为什么不同的人还法不同：

基于买房人的以上困惑，相信你也一定曾经遇到过。那么还款究竟是怎么计算的，你弄清楚了么？其实，还款有好几种不同的类型，根据不同的类型，省钱的办法都不一样，而对于属于不同情况下的购房者，适用的还款类型也不一样，下面就来为大家梳理一下什么样的人适合什么样的还款方式，每一种还款方式具体都有哪些注意事项。

公积金贷款适合贷款额度不太高的购房者

对于有足月缴纳公积金的借款人来说，建议尽量使用公积金贷款。公积金贷款不仅有贷款数额的限制，还有自己独有的还款方式——自由还款。细心的购房人可能还记得，当初在办完公积金贷款的相关事宜之后，公积金管理核心只是给出一个较低还款额，还款人可以自行调整，而目前的月供数额，也一定是当时在工作人员的帮助下计算出来后再与银行约定的。

注意：调整还款额需自己联系银行

既然是购房人与银行约定的数额，那么月供便不会随着央行降息而减少。所以需要购房人再次与贷款银行商定，从2016年第1个还款日开始按照新利率调整月供数额，否则银行还是会按照原来的月供数额计算，因此也就无法在短期内享受到降息带来的实际好处。

商业贷款等额本息适合收入稳定购房者

大多数情况下房贷都会是等额本息，因为对那些对购房，甚至购房贷款一知半解的买房人来说，他们需要知道的仅仅是一个月固定还多少钱。等额本息就是让你在每个月所还的钱数固定，虽然总体的利息会有所增加，但是方便借款人安排收支情况，也省了很多麻烦。