在上海买房该如何计算房产税的征收

（1）时间认定：2011年1月28日起购买的住房 　　【解读】：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同较后一页上打印的日期为准。 　　（2）缴纳房产税时间怎样确定？ 　　房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。 　　【解读】：看房产证上的日期，从第2个月开始计算，满一年的按一年计算；不足一年时间的，按月计算。 　　（3）征收对象：本市居民二套房、非本市居民新购房 　　【解读】：征收对象具体包括两类： 　　一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第2套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）； 　　二是非本市居民家庭在本市新购的住房。 　　（4）界定三类免征对象 　　A．对本市居民家庭换购住房给予优惠 　　【解读】：本市居民家庭原来已拥有一套少有住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有少有住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。 　　B．对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠 　　【解读】：对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而头次新购、且属该子女家庭少有的住房，暂免征收房产税。 　　C．对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠 　　【解读】：对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、核心产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭少有的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭少有的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。 　　（5）如何进行征免认定？ 　　对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息核心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。 　　【解读】：家庭成员情况：夫妻、未成年小孩，身份证、*本、出生证明、结婚证等； 　　市房产交易核心出具的查询单。 　　具体申报流程、需要材料确认后马上通知？ 　　（6）计税依据：交易价格的70% 税率：实行0.4%～0.6%差别化税率 　　【解读】：房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳； 　　本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%； 　　应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率 　　（7）征税面积如何计算？ 　　对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。 　　【解读】：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第2套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60 平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。 　　本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。 　　【以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例】 　　例① 　　原有50平方米住房 　　新购110平方米住房 　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。 　　例② 　　原有150平方米住房 　　新购110平方米住房 　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米减去180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。 　　例③ 　　原有250平方米住房 　　新购110平方米住房 　　由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。

上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，

即：适用税率暂定为0．6％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0．4％。

至于房产税征收有3种情况，我对您讲一下：

一、免征房产税：

1、上海家庭（夫妻双方及未成年子女18岁内，且夫妻任一方*在上海的）在上海无任何房产，本次购房属于头次购房（以前有，卖掉了不算）。

2、具有人才引进类居住证（95或98开头），没有时间要求，在上海无任何房产，本次购房属于头次购房（以前有，卖掉了不算）。

3、具有其他类居住证满3年，在上海无任何房产，本次购房属于头次购房（以前有，卖掉了不算）。

4、具有其他类居住证不满3年的，应全额缴纳房产税，但待居住证满3年后可申请退还该3年内已缴纳的全部房产税。

二、部分减免房产税：

1、首先客户提供的证件类型必须满足上述1~3项条件。

2、现在家庭持有的已购全部房屋面积总和不能超过家庭（即夫妻双方及未成年子女18岁内）人均60平米以上。

为方便纳税人申报缴纳个人住房房产税，上海市地税局与上海付费通信息服务有限公司合作开通了网络缴税渠道。12月31日之前，纳税人可以通过付费通平台随时申报并缴纳上海市个人住房房产税。

    目前付费通网站支持工、农、中、建、招商等17家银行网银、付费宝及申付卡等支付方式，纳税人在付费通网站缴税后，首先会获取付费通网站已收妥税款的凭证，10个工作日后，税务机关将以挂号信方式，向纳税人邮寄《税收转账专用完税证》，作为纳税人已缴纳当年度税款的正式凭证。

上海房产税是按照家庭来计算面积的，所谓的家庭指夫妻及未成年子女为一个家庭，跟*没有任何关系。像你现在这个情况，一家三口之中的小孩如果未成年，那就是家庭成员为三人，可享受180平米免税面积。如果小孩已成年，则父母为一个家庭，可享受120平米免税面积，小孩为一个家庭，可享受60平米免税面积。但若是家庭少有住房，是不征收房产税的。所以，第1套70平米是你母亲的名字，第2套88平米是你们三人的名字的话，第2套房你父母占三分之二也就是59平米，加上第1套的70平米就是129平米，如此，你父母需要交纳9平米的房产税。如果要避税，就应该让你父母在第2套房子上占据的面积减小，比如就上你父亲和你两个人的名字，你父亲占一半44平米，加上母亲的那套70平米的，总共114平米，就不用交纳房产税了。

持证满三年并在本市工作生活的购房人，新购住房且该住房属于家庭少有住房的，可暂免征收个人住房房产税。

与此同时，持有《上海市居住证》、积分达到标准分值的购房人，也符合免税条件。不过，对于持证未满三年，积分也未达到标准分值的购房人，若新购家庭少有住房则须按规定先缴纳房产税，待其持证满3年或3年内积分达到标准分值，则可退还持证期间已缴纳的房产税。另外，持有《上海市海外人才居住证》并在本市工作生活的购房人，新购家庭少有住房的，可暂免征收个人住房房产税。