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美国的房产税的税率是怎样决定的

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2016-09-06 21:28:07
美国房产税:
美国对房产的收税主要是交易税和的房产税。交易税一次性过户时交齐,约为房价的2-4%,一般由买卖双方平分。房产税是一个财产税,每年都要交。数量是房产估价乘以一个税率。这个税率大约是0.8-3%。

试想: 如果真的要调控房地产市场,那真的是太简单了。只要规定第1套房产外开征属于财产税的房产税,每年都对第2套房产开征房产税,那么是不是很容易就可以控制啊?

美国房产税计算:
房产税里有两大因素,房产估价和税率。这两项都是由政府机构定的,有权收房产税的政府机构包括郡政府,市政府,和*。他们征收郡(county)税,城市(municipality)税,和*(school)税。一般所说的房产税,是这三项税的总和。这三项的比例,一般是1: 1: 5 。以*税*多。

美国房产税用途:
房产税是每个地区政府和当地公立校区的财政主要来源。如果他们收入得太少,雇不起警察,修不起公路和下水道,*没有好的设施,都会直接影响到当地居民到生活质量,和当地房产的价值。所以一般美国的房主,比较少对房产税的合理性和多少提出质疑。美国的普遍观念认为,有财产多交税是社会的义务,政府就是靠收税,来为公共提供服务。
首先来说下美国的房产税如何征收,美国的房产税一次性过户时交齐,约为房价的2%-4%,一般由买卖双方平分。房产税是一个财产税,每年都要交。数量是房产估价乘以一个税率。这个税率大约是0.8%-3%。由于美国的土地是私有制,所以美国的物业税是指对土地和地上建筑物包含的所有资产进行统一税率的税收。
美国是联邦制国家,其每个州都是自治的,所以地方政府对于房产税如何征收这个问题独立性比较强。美国50个州都已开征房地产税(物业税)。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估,以此作为征收房地产税的依据。因此,住房价格上涨既意味着资产价值增加,也意味着个人税款增加。针对房屋购买和出售时的差价,一些州政府还征收房地产增值税,规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠,而出售*性房屋则不能享受相应的优惠,因此能有效地抑制炒房。 
 
   房产税里有两大因素,房产估价和税率。这两项都是由政府机构定的,有权收房产税的政府机构包括郡政府、市政府和*。他们征收郡税、城市税和*税。一般所说的房产税,是这三项税的总和。一般房产税较高的地区,*也都是较好的,因为有财政支持。所以这里的房产,每年的增值空间也大。而且孩子从学前班一直到*毕业,不用交学费。房产征收房产税也成为各地方政府财政资金的支柱性来源,也是公益性财政支出的主要来源,可以促进公共设施与服务的建设。
美国房产税的原则是:不管房子面积多大,也不管居住人员多少,更不管有几处房子,只要有房产,就必须按规定税率纳税。房产税是美国地方政府的一项重要税种,历史悠久。
税率由各州政府自行制定,一般年税率为房产值的1.5~3%。例如纽约州的房产税率较高,为3%。笔者的儿子原先住一幢较小的房子,房产值14万美元,每年缴房产税4200美元;现在住较大一点的房子,房价27万美元,每年缴8100美元。一年的房产税分上、下半年两次缴纳。
美国重视纳税人的权利,美国人也很自觉执行纳税义务。大多数美国人都定期到街道、社区的税务部门缴房产税。但也会有一些不守法者,因此有这样一些规定:逾期不纳税者,要按月利率10%以上缴纳迟纳金;几经催促未缴纳者,税务部门可提出起诉,由法院判定;坚持不缴者,由有关机构对房子进行拍卖,拍卖款首先缴税,余款退还房主。
房产值在房价稳定时期,一般按购房时的房价决定。同时在街道和社区设有一个房屋评价组织,随着房子状况的变化,房主可提出申诉,增减房产值。例如多年失修,房子已不值原价了,可以申请减少;又如原房屋进行了改建或扩建,房产值就必须提高。
 美国的房产税是以财产税名义征收的,征税对象主要是居民住宅,收入中95%以上由地方政府征收,税法由各州制定。

  美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者,但不包括住宅承租者。例如,根据加州房地产税法规定,凡当地房地产拥有者都是房地产税纳税人。

  美国房产税的课税对象为房屋,以房屋估价为课税依据。在实际估价过程中,估价和市价往往相差较大,这主要是由于地方政府要求低估大额房地产的价值,以利于吸引外地资本。一般只将估价定为市价的3/4甚至一半。例如,加州房地产税法规定,房产税的课税依据是房地产的市场价格,但仅以当地政府专门从事房地产价值评估部门所确定的市场价的40%作为课税价格。

  房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都相应变化。确定税率的具体程序是:市、镇委员会通过预算,各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额,再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。

  税率的计算公式为:预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

  美国房产税税率在各地是不一的,但税率的高低要受到一定的限制,因为联邦法律规定了对财产(主要是房地产)征税的较高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后,即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率,适用于估价;一是实际税率,适用于市价。由于各地估价比率不一,各地税率也有较大差异。例如,新泽西州的泽西市房产税税率为4.125%。李堡市的税率为2.18%,其中市政府征收的房产税税率为0.936%;代县政府征收的房产税税率为0.276%。纽约市的房产税*复杂,该市将房屋分为四种类型。第1种,1个~3个家庭共同居住的住宅,名义税率为10.694%,实际税率为0.85%;第2种,多个家庭居住的民用住宅,名义税率为10.552%,实际税率为4.75%;第三种,公共设施,名义税率为7.702%,实际税率为3.47%;第四种,商业用房屋(如商店、仓库和办公楼等),名义税率为10.608%,实际税率为4.77%。纽约市有近100万幢建筑,总价值近4000亿美元,每年大约征收房产税75亿美元,占房屋总价值的1.9%。

  美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是对自住房屋给予减免税,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法,即当房产税超过某一较大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。本文以加州为例。加州关于房产税减免税的规定主要有(1)纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税;(2)残疾退伍军人可免除较高额为15万美元的房产税;(3)教堂、*、医院、图书馆等有关的非营利机构所拥有的房屋可免征房产税;(4)对年龄超过55岁以上的老年人,出售了自用的旧住宅后,而在两年内另外购买自用的新住宅时,只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价,则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上,纳税人一生只能适用一次;(5)父母儿女之间转移主要自用住宅,不论是采用销售、赠与或继承方式,其转移后的房屋不须重新估价,按转移前的房产税征收,此种优惠原则上只限于同一州内;(6)合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税,建筑商须在开工之前和开工之后三十天内申请,但房屋建筑完工后必须加以出售。
地税,各州不一样,按照年来缴纳的的。
加州的一般是1.25%,其他州一般是1.5%-1.7%.一般范围是1.25-2%。
 不会超过3%。

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