房地产开发商目前状况分析

　　今年算是走过全国大部分的地方，从经济发达的长三角地区，到山西一些城市，后来辗转到深圳南宁昆明石家庄江西等很多地方，接触过不下50家房地产开发公司，所了解的情况基本大同小异，都是资金问题，说到资金问题，一般在很多人的里是银行在开发初期拿出部分资金拍的土地，然后在利用土地从银行申请开发贷，再把项目交给建筑公司垫资承建，然后在由准入的银行配套按揭贷款，这是这些年开发商一贯的做法，而今年有什么和往年不一样呢？看我细细说来：

　　自从去年6月份开始出现一波全国性银行资金短缺引起的金融风暴开始，至今就没有消停过，随着央行不再放水，新的金融界新八条的出现，大银行收权，城商行同业拆借被限制，房地产开发的资金配套不再是香饽饽了。从我与那些银行行长聊天中，都普遍存在一个问题，银行不再为开发商配套开发贷，即使有，也是低配比的，比如土地的价值是一亿，银行*多给配套30%的贷款，而且准入的门槛还是很高的，贷款企业还不允许有过高的负债率。银行为了规避贷款风险，已经把放贷的对象慢慢的从房地产开发商转移，像现在的很多地方，一些小的开发商基本上是低价抛售以套取现金。所以才会出现类似广东佛山那样的城市房价从一万以上跌到现在的三千左右。而一些有点实力的开发商还在希望央行的政策能改变，但是如果央行政策没有改变，那就是温水煮青蛙，熬到死。而开发商想从金融市场上得到资金支持，也就是融资的话，成本与难度是并存的，也不是每一家房地产开发公司都可以从市场上融到资。

　　这就是关键节点所在，开发商没了银行的支持，再也不敢大肆的开发了，而资金不充足的开发商只能低价抛售房子，随着核心把经济发展的核心转向实体企业，房开公司的生存环境将越来越难过，2012年之前的好日子已经一去不复还了，昨晚在上海与几个国内知名的开发商聊天，其中一位老总说了这样一句话：只要能利用现有的项目从市场上拿到70%的资金，马上撤资不玩了，房子就留给那些*者了。

　　不要以为国家倾向于“实业”,银行就真的愿意借钱给“实业”，或者很多人不信，房地产才是*实的实业（在银行或我看来），因为房地产再崩盘，但起码再贬再崩有地有房在，其他行业，例如制造业，留给你的只能是一堆贬值机床和讨 薪的工人，只不过，当前风声近，银行不知怎么把钱借给房地产产业，或者说未找到怎样用曲线的方法把钱输送房地产业而已。其实中国的“实业”比房地产还难熬，也不是今年的问题了，就拿佛山本地的铝业来说，去年就传出有大厂倒闭的信息。国内很多工业品其实是过盛的（例如汽车），所以且不论国家要把资金放到这些行业是对是错，就这个行为来说，即使放下去也是打了水漂。

　　当然，房地产企业也的确难熬，我所在的公司主要是进度款比较难按期支付，但我们的工资老板还是按时发的。当前的项目也有略为降价的（大概是10%的幅度），至于很多人想象中的断崖式降价，别傻，那基本是不可能的，即使我所在的公司破产，这房子会由银行接管，银行的人都是玩金融的，那肚子坏水是一般人可以猜到的么？而且银行背后是什么组织，你又不是不知道的。

　　高房价的本质是一种剥削，具体不说了，这个跟以前的朝代的赋税一样，同样是一大群人用血汗去灌溉一小撮人的贪欲。这个基本关系不变的情况下，没了高房价有高粮价，高水价，高电价.......，你不会有好果子吃的。

　　从全国的供需关系去判断房价的市场性其实是很白痴的，一个极端的例子，我把房子建在塔里木沙漠，一块钱一方。你会不会去买？送你也不要。没有任何两块地块地位置条件是一样的，即使分析也要就项目的所在地的城市行政边界去分析。，而*关键还是要研究一下这个城市的产业（例如制造业，金融业或城市功能等等），脱离了这些，就去讨论市场市场其实都是无知和白痴的行为。同样价钱的房子对不同的消费人群的感受是不同的，但如果你非要搞个“平均数”去研究，那还有什么好说呢？

　　较后说一句，佛山周边50公里范围内没多少房子是3千块一方吧。要知道这里审图核心给项目拟定的土建成本是1900元/方。3千块一方可能是雷锋建的吧。