农村拆迁安置类房屋买卖有哪些纠纷情况

农村房地产市场变得异常活跃，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多，特别是拆迁安置房买卖合同纠纷日益突出，越来越多的案件诉至法院。近期我院深入各乡镇进行安置房买卖合同纠纷的专题调研，并就现阶段安置房买卖合同纠纷的解决提出对策和建议，以期能为解决试验区改革的一些难题提供有益参考。

伴随我国城市化进程的加快及农村人口向城镇产业化转移，农村宅基地上房屋买卖作为一种经济现象浮出视野。由此引发的纠纷解决渐次成为司法实践必须予以回应的审判热点。我国关于规范农村宅基地的现行法律法规仅对宅基地使用权的取得作出了规定，但对其包含买卖在内的各种形式的流转则鲜有涉及。这使得该类纠纷的司法裁决成为了审判中的难点，从而导致司法中的裁判不统一。在一定程度上弱化了司法对社会经济生活的调整和规范功能。

农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的基本情况
　　(一)买卖双方的基本情况
　　1.从购买“安置房”的购房者需求划分。一是满足基本住房需求的“安置房”，它们实现了对普通商品房的替代作用。这类人群虽然清楚安置房存在的风险，但是无力购买高价的城市商品房，与安置房的居住利益比较，*终选择了购买安置房。他们对房屋的稳定性较为敏感，抗风险能力较弱，而且大部分没有其他的住房。二是满足休闲住房需求的“安置房。房屋所处的乡村环境、不受商品房开发限制的一些条件等，满足了部分高收入人群的休闲住房需求。此类购买人群对是否真正拥有房屋产权应该并不是特别关注，他们关注的核心是购买到了这种休息居住的价值。普遍来说，这类人群的抗风险能力较强，他们要实现的是高层次的需求，而且普遍在市区拥有住房。三是实现*功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市发展规划等的考虑，购买部分地段和区位的安置房，以期实现*功能。这类人群抗风险能力强，对住房本身没有需求，类似于商品房炒家。
　　2.从安置房卖方的身份划分。一是卖方为被征地拆迁的农民。在拆迁安置的过程中，不少农民分得面积相对较大的安置房，甚至有些农民分得多套住房。为了使房屋发挥更大的效用，创造更大的价值，被拆迁农民卖掉多余的住房。二是卖方为房产开发公司和*公司。从应诉到我院的纠纷来看，此类纠纷占绝大多数。在推进城乡统筹的过程中，由于资金等方面的原因，乡镇政府、村委会一般采取招标方式选择具有资金优势的房地产开发商或者*公司作为业主修建安置小区。安置房竣工后，与被拆迁村民签订房屋安置合同。有部分开发商或者*公司在安置完被拆迁村民后，将剩余的安置房出售。

农村拆迁安置类房屋买卖纠纷法律解读
《中华人民共和国宪法》第十条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”该条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。”