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宅基地使用权的转让有哪些法规

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2016-09-08 01:05:14

宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使,任何组织和个人不得侵占、损毁宅基地,因而宅基地使用权具有排他性。农户在其依法占有、使用的宅基地上可以建造房屋,种植竹木,建造各种生活生产设施,如有多余房屋还可用于合法经营。

《土地管理法》第62条第3款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”这并非对宅基地使用权转让的禁止,仅是对农民宅基地分配申请资格上的限制。《民法通则》第80条第3款“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”,这是1987年开始实施法律规定,这里的“土地”是否包括“土地使用权”,还是仅指土地所有权,抑或两种权利兼而有之?1988年通过的《宪法》第2条修正案将宪法第10条第4款修改为:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《宪法》第2条修正案并没有顾及土地的不同类别,也没有考虑土地的不同所有权主体,而是规定“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。 《民法通则》第80条第3款的规定只能理解为对土地所有权的转让限制,否则违宪。因此,此款规定并非属对宅基地使用权转让的禁止规定。

宅基地使用权的转让法律效力:
1、宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况,应认定无效:
(1)城镇居民购买;
(2)法人或其他组织购买;
(3)转让人未经集体组织批准;
(4)向集体组织成员以外的人转让;
(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
(2)同一集体经济组织内部成员转让;
(3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;
(4)转让行为征得集体组织同意;
(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让;

案例一:1995年10月12日,同一集体经济组织成员成某与胡某签订房屋和土地转让协议,约定转让面积为250.56平方米,其中,房屋占用范围内面积156.60平方米,房前空地面积为93.96平方米。其后,成某在受让的宅基地上新建房屋(原基拆建),并于1996年4月9日取得了新的宅基地使用权证书。胡某去世后,成某将房前那块空地打成水泥地面,作为院坝使用。由于成某房前那块土地与胡某家的承包土地边界相邻,2015年以来,胡某之子胡某某与成某纷争不断。成某认为,自己受让的宅基地当然包括房前那块面积为93.96平方米的空地。胡某某则认为,其父出让的土地仅为政府批准的156.60平方米的宅基地使用权,不包括房前那块空地。双方为此诉至法院。

【解析】根据法律规定,结合案情,双方签订的宅基地使用权转让协议不违反法律规定,为有效协议,但争议地块非宅基地使用权范围,胡某不能转让处分,应当根据原权属状态予以处理。首先,本案争议地块和宅基地非主物与从物关系,不适用从物随主物转让的一般规则。若胡某转让宅基地时,原宅基地使用权范围包括争议地块上附着的独立厨房、厕所、杂物间、猪圈等在内,即便转让协议中没有约定争议地块上的附着物一并移转,也应当适用从物随主物转让的一般规则。但胡某在转让时,争议地块为空地,且原宅基地并未将争议地块包含在内,故争议地块不能当然随宅基地一并转让。

其次,成某可依法享有占有保护请求权。本案争议地块应当依照原权属状态予以处理。关于争议地块原权属状态,可能为胡某的自留地、承包土地,抑或集体经济组织尚未确定用益物权的机动地,甚至为案外人取得用益物权的土地(当然,案外人享有权利的可能性较小,因为权利人若其权利遭受侵害,不可能长时间选择隐忍)。本案中,成某虽不能当然取得争议地块的用益物权,但长期占有使用争议地块却是不争的事实,故其虽无法取得用益物权,但在其占有期间,可以基于物权法第2百四十五条之规定,行使占有保护请求权,即占有的不动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。当然,成某的占有保护请求权不能对抗争议地块的所有权人和其他依法享有权利的用益物权人。

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