开发商延期交房业主要求退房时要走哪些程序

　　退房即开发商解除与购房者之间的买卖合同，将购房款退还给购房者。在办理退房手续的过程中有两个问题比较重要，一是购房者要解除什么合同；二是解除这些合同过程中的先后顺序。

　　如果购房者提出的退房要求被开发商接受，那么有两个合同需要解除，一是购房者与开发商的买卖合同，二是购房者与银行的借款合同。房屋买卖合同的解除，意味着双方财产的返还或权利的恢复，对于已经入住的购房者而言，需要将已经占有的住宅交还给开发商，对于还没有入住的购房者者来说，则需要放弃占有即将入住的住宅。

　　开发商则不能再根据合同要求购房者支付房款，对于已经收取的部分要退还给购房者。解除合同履行完毕后，双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态，买卖合同的解除与履行无须其他人的协助，双方自己即可以完成。借款合同的解除，表明购房者将一次性归还从银行的借款，然后不再支付任何本金和利息，无须承担任何还款的义务。

　　这个合同的解除与买卖合同不一样，它需要在除了银行与购房者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为购房者虽然从银行取得了借款，但并不直接占有这部分借款，银行借款通过转帐的形式由开发商取得。如果要归还借款，必须由开发商向银行归还已经占有的借款，才可以实现归还借款的目的。银行只有收到开发商以购房者名义还来的借款后，才能认定购房者已经履行了全部还款义务，双方的借款合同才能真正的解除。

　　因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。因为有三方当事人，而且有两个合同，由于在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题；从实际行为上，认为目前较为普遍的有以下三种：

　　一、购房者先与开发商解除买卖合同，然后取回*款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。

　　二、购房者先与开发商解除买卖合同，然后再与银行解除借款合同，然后取回*款，较后由开发商归还银行借款。

　　三、购房者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，再与银行解除借款合同，较后取得*款。这三种过程有一个共同的特点，就是购房者首先要与开发商解除买卖合同，表明购房者放弃对住宅行使占有的权利。在这种情况下，购房者存在一种风险，一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果开发商不能按时归还银行借款，则购房者除了丧失房屋权利外,仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”。

　　如果开发商在此期间出现破产，则购房者损失更为巨大，不仅住宅(仅指没有取得产权证的)可能会作破产财产被拍卖，而且已经支付的*款无法取得，同时还要支付年限不等的银行借款。为了使购房者较大限地避免上述风险，在开发商不会破产的前提下，认为在实际操作时可以通过以下程序：

　　一、购房者首先与开发商签订一个补充协议，一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。

　　二、购房者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。

　　三、开发商归还银行借款，购房者与银行签订的协议中确定的条件出现，购房者与银行的借款合同解除。

　　四、开发商归还购房者的*款，并协助办理购房者退房的各种相关手续。

　　五、第三、第四个行为履行完毕后，第1步中双方签订的协议中假设的条件出现，购房者与开发商的买卖合同解除。同时提醒，如果是开发商违约行为导致购房者退房的，开发商除退还房屋全部价款及相应利息外，还应包括违约金，如果违约金不足以弥补购房贷款损失和房屋装修损失等的，差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿