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宅基地使用权流转有哪些相关问题

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2016-09-11 15:11:23

我国农村宅基地使用权立法存在少有性、分散性、滞后性及效力层次低等缺点,因此,应当加强宅基地立法体系建设,建立一套专门调整宅基地的法律制度,规范宅基地管理。应当尽快出台《农村宅基地管理办法》、《土地登记条例》等,明晰宅基地产权,明确宅基地流转、*分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让(转让条件、范围、方式、期限、*分配及转让后土地产权关系的调整等)和法律责任等方面作出明确规定,形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。

宅基地流转是指宅基地使用权流转,宅基地使用权流转的含义,是指拥有宅基地使用权的农户将宅基地使用权转让给其他农户或经济组织。但只限定于转给本集体的人。除宅基地的征收和抵押外,现行立法对宅基地使用权的流转采取了回避的态度,为今后立法留下了空间。但是,2008年1月15日国土资源部下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,再次提出“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或小产权房。”国家从政策上对宅基地使用权的流转进行了更严格的限制。

宅基地流转引发了一些连带问题
  当前,我好宅基地使用权流转的试点工作虽然没有取得实质性突破和理想效果,但却由此引发了一系列社会问题,主要有:一是补偿不到位。宅基地置换过程中,各地对宅基地的评估价格差距过大、评估价格较低是带有普遍性的问题。二是小城镇建设的资金不足。农民集中居住后需要大量的公共配套设施,在四川、上海、浙江等许多地区由于建设资金缺口,宅基地置换处于进退二难的境地。三是农民社会保障问题凸显。在宅基地换房和土地承包经营权换社会保障工作中,农民失去了稳定的耕地收入,有些农民在原宅基地上从事的生产经营活动被迫停止,同时置换的房屋也要缴纳相关费用,造成了农民增收困难,生活成本和失业人口的增加。虽然政府出台了一些配套措施,但仍无法解决好农民的社保问题,致使一部分农民产生抵触心理。四是土地承包经营困难。天津的“宅基地换房”试点并没有涉及承包地的置换,一些农民的换得的房屋离承包地有10公里之远,不仅增加了农民承包经营土地的成本,也使土地承包经营权流转成为现实问题。五是刺激了小产权房市场。“宅基地流转”试点工作进一步促进了农村和城市居民的“同地同权”意识,城市居民购买小产权房的顾虑有所减轻,小产权房的市场更加火爆,成都市小产权房销售具有一定的代表性。六是激励了乱占宅基地行为。由于宅基地换房是按照原有的宅基地面积进行置换,农民只有多占宅基地才能换到更多房屋,这对农民多占、乱占宅基地产生了激励作用,增加了宅基地管理的难度。

农村宅基地使用权流转制度的完善,加强宅基地流转的监管。
为了促进农村宅基地的正常流转,保障农民的基本居住权利以及耕地的保护,必须加强对农村宅基地使用权流转过程中的监管力度。首先,农村宅基地使用权流转应严格在相关规划控制的框架内进行,结合村镇规划,合理组织宅基地布局,杜绝乱占乱建及破坏耕地的行为。其次,必须规范宅基地的审批行为,禁止以各种名义违规审批宅基地、改变土地用途或者改变农民意愿的强制流转行为。行政部门应当加强对违规审批、违章建房的执法力度,作为一种事后的监督措施。至于农村宅基地使用权流转市场建立后可能产生的投机问题,国家则可以通过宏观调控的方式加以解决。通过加强对农村宅基地使用权流转的监管,来保障农村宅基地使用权的健康、有序流转。

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