营改增二手房生意业务税费折扣 详解税费交纳三大变

２０１６年５月１日起，在全国规模内推开营改增试点，个人二手房生意营业税改征增值税。二手房生意业务税费折扣，这项方针对二手房生意来说，除将出售不动产同一发票改成增值税发票以外，还触及到哪些改变呢？

税费交纳“三大变”

事例：首次购房的李先生于２０１６年５月３日以１８０万元，将坐落某省辖郊区面积为１４３平方米的房产出卖。李先生购置该房产的时辰为２０１５年１月６日，房产原值为１５０万元。全数过程，对比营改增前后，李先生二手房生意业务税费折扣之改变。

改变一：营业税

营改征后：个人将购置低于２年的住宅对出门售，遵守５％的征收率全额交纳增值税。个人将购置２年的（含２年）的住宅对出门售的，免征增值税（北上广深除外）；北上广深区域个人购置２年（含２年）的非一般住宅对出门售的，以出售收入减去购置住宅价款后的差额遵守５％的征收率交纳增值税，若购置２年（含２年）的一般住宅对出门售的，免征增值税。

事例，营改增前，李先生需要交纳营业税为９万元（１８０×５％），营改增后，李先生只需交纳增值税为８．５７万元〔１８０／（１＋５％）×５％〕。两者对比，营改增后，李先生省税０．４３万元。

改变二：个人所得税

营改增后：个人让渡房子的个人所得税应税收入不含增值税，其获得房子时所支出价款中包括的增值税计入财产原值，核算让渡所得时可扣减的税费不包罗本次让渡交纳的增值税。

营改增前：李先生交纳营业税及附加为９．９万元〔１８０×５％（１＋７％＋３％）〕。个人所得税＝〔１８０－１５０－９．９－１０〕×２０％＝２．０２万元

营改增后：李先生交纳增值税及附加为９．４２７万元〔１８０／（１＋５％）×５％（１＋７％＋３％）〕。其间增值税为８．５７万元，城建税和教育费附加算计０．８５７万元。个人所得税＝〔１７１．４３－１５０－０．８５７－１０〕×２０％＝２．１１４万元

营改增后，李先生交纳个人所得税添加０．０９４万元。添加的原因是李先生本次让渡交纳的增值税不可扣减，和可扣减的让渡中交纳的附加税费削减。若归纳增值税（或营业税）及附加，李先生的税负仍然下降。

改变三：契税

财税〔２０１６〕２３号规定规矩：对个人购置家庭*住宅，面积为９０平方米及的，减按１％的税率征收契税；面积为９０平方米的，减按１．５％的税率征收契税。除北上广深外，对个人购置家庭第2套改良性住宅，面积为９０平方米及的，减按１％的税率征收契税；面积为９０平方米的，减按２％的税率征收契税。

营改增前，李先生应交纳契税为２．２５万元（１５０×１．５％），若发生在营改增后，按照财税〔２０１６〕４３号文件规定规矩：计征契税的出售价钱不含增值税。李先生只需交纳契税２．１４万元〔１５０÷（１＋５％）×１．５％〕。两者对比，营改增后李先生省契税０．１１万元。

整体来说，因为增值税归于价外税，而营业税归于价内税，营改增后，对纳税人来说，二手房生意税负只会下降不会添加，二手房生意业务税费折扣，是一项利好策略。