周五地产课堂系列——3*脑补房企财报

来源：丁祖昱评楼市发布时间：2015-03-27 00:00:00

目前中国有199家（截至2014年底）上市房企，其中131家在沪深上市，62家在香港上市，6家在海外上市。截至3月26日，共有85家左右的企业发布了2014年年报或者业绩报告，而这些企业中2014年合约销售超过百亿元的有30家。这百亿房企从营业收入来看，25家企业营业收入出现上升，从净利润来看，有20家企业出现上涨。

当前正是财报季，大家都在通过财报解读房企的业绩，关于房企财报，大家*关心的是A股和H股财报差别在哪里？*我就来给大家做个简单分享。

1、报表格式不同，A股统一H股则多变

所有A股的财务报表格式都是统一的，相比较来看H股的报表则更灵活，各家企业的表达方式都不太一致。因此大家在分析H股财务报表的时候要注意每一项当中到底包含些什么东西，不能像A股一样一概而论。

2、会计准则不同，H股突出公允价值影响

A股采用中国会计准则，H股主要采用香港会计准则或国际会计准则。香港会计准则突出公允价值，因此对于H股上市的房地产企业而言，公允价值变动*或亏损将会对企业*终的净利润产生很大影响，扣除这些影响后企业净利润增减变化可能将会颠覆。此外，借款利息资本化、应收账款、存货等方面的统计标准也有所不同，总体而言H股的财务报表更加灵活，而A股报表制定的各项规定相对而言都更为详细。再换句话说，同样一家房企，在A股和H股如果分别公布财报的话，利润可能出现巨大差异，这就是公允价值变化的秘密。

3、营业收入和成本的统计不同，影响毛利率

A股的营业收入是没有扣除营业税金一项的，而H股则不同，有的企业报表中的营业收入是扣除营业税之后的净营业额，有的则没有扣除营业税金，将之放在营业成本里面。但是不管营业税金是放入收入还是成本，H股的毛利润在收入减成本之后都是扣除营业税金的。而A股的报表中，营业税金则是和土地增值税等一起放入“营业税金及附加”项目中，直接用营业收入减去营业成本之后的毛利润是比H股偏大的。因此大家在比较H股和A股企业毛利率的时候要注意这一点，要差好几个点呢！

4、现金与有息负债陈列方式不同

A股的报表中货币资金一项就是企业持有的现金，而H股除了现金及其等价物（或银行存款及其等价物），还有受限制现金一项，在计算企业持有现金时应该考虑进去。而在负债方面，A股将在1年内到期的长期银行借款纳入“其他流动负债”项中，往往容易导致在计算A股企业的有息负债时漏算，从而导致低估企业的负债水平。同样“永续债”在H股报表中也不计入负债，但*分析师一般都会把它计入。

A股和H股企业的财务报表还有很多其他不同，这里只是讲了一些我们在平时分析中*需要注意的地方，希望能够帮助大家更好的分析企业财务数据。

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