汉唐盛世的财富区、奥斯曼的巴黎、伦敦金丝雀码头和万科+深铁的野心

  一 、势

  中国人自夸时言必称汉唐盛世，据传日本人服膺的也是这两个朝代的中国人。汉武唐宗，一代天骄；国都长安，万国来朝。

  *说汉唐，来谈一个与房地产相关的问题：长安的财富区在哪里？

  杜工部《秋兴八首》诗云：同学少年都不贱，五陵裘马自轻肥。很多人知道这两句，是因为读过张爱玲，因为才女拿第1句做过标题。没读过张才女？咱们再看白乐天的《琵琶行》：五陵年少争缠头，一曲红绡不知数。意思就是，长安财富区的王思聪们，为了多听色艺俱佳的琵琶女的精湛表演，烧钱无数！红销难得，实物货币呀！

  不掉书袋了。集中讨论为什么五陵会成为财富区。

  五陵即汉初五位皇帝生前为自己兴修的寿陵（今位于咸阳辖内，距西安约50公里）。在修建过程中，皇帝强制三种人必须迁入：年傣二千石以上高官，相当于郡守；高赀富户，汉朝的马云*之类；地方豪强，包括社群统领和出名侠客。

  作为新区建设来说，日后的五陵那是相当成功的。据不完全统计，《全唐诗》四万余首，提到五陵者不下四五百处。五陵已成文化符号，这也是开发商的至高追求吧。

  再狂穿越到巴黎。无论是三十年代美国文青的漂与居，还是二十一世纪中国精英的游和购，都优选巴黎。

  但大家知不知道，你所景仰的巴黎，其实远不是你想象中有着悠久历史的巴黎，而是1870年之后的巴黎，历史尚不足一个半世纪！因为老巴黎已被一位名叫奥斯曼的人拆掉了，折旧率超过90%，相当于把波旁诸王、巴尔扎克和拿破仑一世的巴黎，从地球上抹掉了。相比奥先生，自认为狠角色的中国开发商，弱爆的感脚有没有？

  这位奥斯曼是当时巴黎的市长，他的大拆大建，彼时遇到的反对责难沸反盈天，特别是一些社会贤达如大文豪雨果，终其后半生的娱乐节目之一，就是大骂奥斯曼。

  可在*看来，巴黎成为世界五大、欧洲第1的名城，政治经济，欧洲无出其右，文化时尚，可领世界之先。

  从古到今，“强迁人口”和“拆旧建新”，理论上难言政治正确，操作中也是千难万险。为什么“异代不同时”的长安和巴黎都取得了异乎寻常的成功？我伸出五个手指，就说一个字：势!

  顺势而为，成功第1要义。用我天朝的话说，就是适应社会发展的客观规律。

  汉初，政治动荡，同姓王异姓王一大堆；经济凋弊，天子出行不能具醇驷,将相上朝或乘牛车；人民散亡，十室九空，人或相食。所以，集中人力财力，立足核心区域发展，加强精英人群集中管理，当是应时救世、顺势而为的上策。

  而二百年前的法国，经历了大革命和拿破仑扩张的政治涅槃期，成为欧洲第1强国，另外，工业革命正揭开经济发展新纪元的序幕，策源地却是其百年老对手英国。作为欧洲大陆的核心，巴黎需要引入更多的人口和经济资源、增加更多更强的城市功能，甚至在军事上也要构建更牢固的防御体系，而汽车的出现需要更宽的道路，大工厂对小作坊的替代需要更大的城市用地等等。

  可见，痛惜难免，重建更加难免。虽然当时奥斯曼遭受了极大的争议，但盖棺定论，誉大于毁，功盖于过。当时的拿破仑三世，为表彰奥斯曼的贡献，在他的名字加了个封号，所以，之后人称奥斯曼男爵。

  二、市

  *中国发展的时空意义，远大于从汉至唐的千载量变，亦不逊于西方诸强的大国崛起。而当下较大的势，是“市”，城市的“市”。

  美国诺贝尔经济学奖得主斯蒂格里茨说过，二十一世纪人类的经济发展有两大动能，一是美国的信息化，二是中国的城市化。

  为什么说“市”不说“城”？因为城为战而由王侯兴建，是冷兵器时代的概念；市为商而由人民自成，是新工业革命和互联网时代的发展要义。如果说“城”代表隔断、自固、防守、甚至对峙的话，“市”则代表流动、交易、沟通、互信、互利和相安共赢。

  古时建城立市的头条铁律，是逐水傍水而起，因为水能活人，便于灌溉，利于航运贸易。

  到了近现代，变其形而守其质，海运、铁路、航空的立体交通体系，不只使运输效能发生了几何乘数的变化，也使得城市规模和功能、居民的生活质量发生了根本性的飞跃，当然运输业本身也成为支柱强势产业。所以，近现代商业史上，美国有摩根卡内基拥铁路而成世纪巨富，亚太有董浩云（香港首任特首*之父）包玉刚（九仓创始人）以船王身份建百年基业。

  在中国城市化的关键期，以超大城市为核心的城市群无疑将成为主角，但主角的戏能否唱好，取决于什么？

  *举一反例。说一个国际范儿的地产大败局：美国地产商+英国的项目。

  中国地产业内学习风气日浓，几大谈资案例之一是英国新商务金融区金丝雀码头的成功。但大多数人不知道的是，在*终成功之前，它曾拖垮一家全球较大私人（即未上市）地产商。

  简言之，这家有辉煌业绩、丰富经验、政府支持的地产商，却把金丝雀码头变成了自己的滑铁卢。原因有三，一是政府承诺的城际交通规划没有准时落实，二是租务进度和质量不如预期，三是公司短期债务过重。但关键的触发原因却是第1个，它引发了其它利空的叠加。

  中国有位吴姓书生，当年以一部《大败局》成名，就是因为大败局给我们带来的教益巨大而深远。而在几乎不可逆的城市化和房地产方面，大败局尤其可怖。我们较大教训之一是北京城市扩张的摊大饼，所以，进入城市化攻坚阶段时，中国更不能摊大饼。

  在中国确定了以城市群为发展要点的城市化发展方向之后，城市内及城际间的公共交通就成为关键先生，一如工业化初期的电力、汽车年代的石油和新经济年代的互联网。这是一个新的风口，也是“市”的动脉和灵魂。

  三、事

  短短数月，万宝之争就变为华万之争，但仍是大股东与管理层的权力之争。

  权力之争可分两种，一是纯粹的权力斗争，目标就是手段，手段就是目标，权力本身就是权力之争的犒赏；二是以任事为目标的权力斗争，争到权力是为了更好地做事，或者把事情做得更好。

  可任之事，往往有几个特点：一、大事；二、好事；三、新事。让我们来看看万科与深铁的合作，可否归入此类？

  在董事会公告的第2天，能文善言的谭华杰又开了个6.19夜场，其中一半内容是对深铁和万科合作“这件事”的深化解读。

  在谭华杰看来，首先，这事很大。他做了个比喻：轨道交通时代是类似1998年房改一样的重大机遇，现在正是爆发的前夜。能和轨道交通企业建议密切关系，开发商将具备极大优势。”说白了说是，搭上地铁，在白银时代就可以接着称王称霸。

  能做地铁项目，不仅有实益，对品牌形象亦有加分。“在香港评价开发商上不上档次，核心就看有没有港铁的招标资格。未来这类型情况在中国会重演。能否参与交通便利开发是评价企业能力优势与否的核心。”

  其次，这事儿与以往不同，很新。谭认为，现在中国城市化已进入第2阶段。一二三线的城市划分法已经OUT了。以后的主角是都市圈、城市群和城市带。城市下一阶段发展有没有戏，就看你在圈内还是圈外。

  怎样才能保证在圈内呢？就是跟着轨道走。谭华杰说，“城市发展是轴向发展，主轴就是轨道交通。”

  第三，这事儿很好。因为到目前为止，争斗诸方都承认，或至少不否认，与深铁的合作对股东有益。万科视之为自己新的风口，姚先生视之为救命稻草，华润傅先生对此亦颔首频频。

  所以，这个合作，既是媒体所形容的“王炸”，也是争执几方拥有的较大公约数。其实，尽管万科并不需要姚先生的钱，但还是很需要傅先生的万象城五彩城的，这一高一中两大系列，同样是华润在人人皆曰难做的中国商业地产界的两大“王炸”。

  细思明极。万科为什么不怕把事儿闹大？是不是因为这件事儿本身就太大、很好，还有创新。

  “如果这个方案通过，万科就占有了先机。这是事关公司未来发展机遇的重要事项，绝不是什么锦上添花。公司会排除一切困难，争取方案通过。” 谭华杰收官时这样表白。

  这算不算狠话？！

  吓唬人也好，自己真信也罢，顺势，应市，任事，大体上还说得过去。