土地、销售、库存等8组数据解读，WHY北京房地产市场4月会是爆点？

买房时若自己能承受的，自己要居住的，买了就别想其他，好好生活就是了。不要去考虑太多亏不亏的问题了，心态要好，更重要的是要有预见性。在经济能力许可的情况下，尽量一步到位，不然今后的换房会很折腾。

当然，房地产市场也的确存在着波段，对于普通购房者来说，买对一次房，相当于少工作好几年。那么我们如何判断*近的波段？

本文期待不要给您推销卖房的感觉，只是简单的罗列一下数据，帮助您做个判断。

1：从目前库存情况看，4月份市场上行的可能性

从全国市场看，库存是依然明显上升，但我们要是看一线城市，你会发现，库存明显的减少。

2月底，全国主要的9大城市，商品房住宅可售库存继续减少，9城市合计可售面积为7309万平米，环比1月的7352万平米，12月的7468万平米，均有比较明显的下调。

其中以北京为例，目前可售的住宅库存套数为80657套，这一库存量已经是*近半年较低。

2：从3月23日，供应的将在4月销售的两宗高总价地块，看企业信心

北京土地整理储备核心23日集中挂牌两宗高总价地块，分别为海淀北部区域的住宅类地块，与丰台卢沟桥商业金融用地，起始总价分别为37.87亿，50.4亿。

虽然总价与面积有关，但需要注意的是高总价土地的供应，基本都是房地产企业资金相对宽裕的时间点。

3：从当下市场销售情况看，楼市的实际情况如何

从北京市场看，2-3月份受到春节签约暂停影响，整体销售数量少，但实际开盘的项目签约均有上升。

（3.21-3.22）北京共2盘入市，分别是首开常青藤四期以及华远和墅雅园二次选房，借着“二月二”龙抬头的好兆头，本周六日入市项目为新房市场新增200多套房源。其中首开常青藤2*便售完，劲销2.5亿。可以看出在两会释放出宽松信号后，北京房地产市场的整体销量已趋于稳定。

4：从二手房销售看，市场热度

按照北京限购等时间要求，春节交易暂停的影响覆盖到了3月上半月，从3月下半月开始，二手房签约恢复到春节前水平。

5：从信贷对购房的支持力度看

2月10日，央行发布《2014年第四季度中国货币政策执行报告》。在下一阶段主要政策思路方面指出，落实好差别化住房信贷政策，改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，进一步拓宽正常化、市场化的融资渠道。去除了前期“坚决抑制投机*性购房需求”的表述，成为2015年政策导向的一大风向。

在整体融资成本走高的情况下，时隔两年，央行11月21日再度宣布降息。从历史数据走势可以看到，房贷利率高低与市场销售量呈现较为明显的负相关关系。回顾过往两次集中降息降准的周期，均对房地产市场销售带来了明显的拉升作用。但不容忽视的是，市场回调后劲依然取决于多方因素综合作用，不应过分奢望信贷放松以及降息利好的刺激效果。

6：从北京潜在供应量看，4月楼市升温的可能性

从2010年到2014年，地价和房价走势曲线在接近，2010年平均房价是19652元/平米，地价是8002元/平米；2014年房价是27106元/平米，地价是25584元/平米。这个过程，是开发商利润不断被压缩的过程，也是价格提升压力增强的过程。

7：4月继续出台刺激政策的可能性

去年8月率先在全国出台省级救市政策的福建又一次走在全国前列。近日，福建出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，被称为“闽七条”，借此全面提振楼市发展。根据意见，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。个人购买首套房后再次购房，除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“*”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。

8：标杆房企全线回归一线

截止3月，销售额排名前20的上市房企，在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%，历史头次突破9成。其中*主要原因是，回归一线，在一线城市拿地高达62.5%，这一比例也是历史较高。相比2014年的38.8%，上涨比例超过25个百分点。

9：购房需求的积压

全国流动人口的总量约为2.45亿，超过总人口的1/6，人口流动的趋势整体上是从经济发展中的省市，流向经济发达城市，特别是特大城市人口聚集态势还在加强，如北京、上海吸纳跨省流动人口的趋势进一步增强。