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妞儿,和我聊聊你的X幻想吧

来源:地产大哥   发布时间:2015-03-12 00:00:00

18岁少女、28岁辣妹、38岁熟女,不同年龄段,都有不同的X幻想。当下,开发商的*终X幻想是什么?当然是现金流。提出问题很重要,解决问题更重要。深更半夜,地产大哥看到碧桂园2014年业绩快报,立马产生X幻想。

强调一下,这是一家年现金回款过千亿的企业业绩报表:

收 入: 845.49亿

经营利润:166.05亿

财务*:2.55亿

财务费用:4.5亿

税前利润:163.69亿

本年度利润:106.12亿

应占利润归属于权益所有人:102.29亿

本年度综合*总额: 120.85亿

总综合*归属于权益所有人:117亿

有人会说,落袋为安,收入是纸面财富。那好,接下往下看:

流动资产

贸易及其他应收款: 253.71亿

受限制现金:84.53亿

现金及现金等价物:187.61亿

流动负债

预收客户账款:917.92亿

乖乖,*是白花花的银子,没有结转的收入超过已经结转的收入,近千亿现金已经放在口袋里了。更过分的是,因为囤积大量现金,居然吃了银行低息2.55亿。这让全天下的开发商情何以堪!

也许你会说,用杠杆了呗,再来继续看负债。

流动负债

优先票据:25.39亿

银行及其他借款:123.91亿

非流动负债

优先票据:197.35亿

银行及其他借款:264.02亿

上述数据因为是*数,可比性不强,我们还是看几组比率:

流动比率1.2,净借贷比率59.7%,加权平均借贷成本为8.16%。

也许你会抓狂,这是一家房地产企业的负债吗?可以肯定、确定及一定,这真的是碧桂园2014年财报,而且是经过审计的财报,如假包换。

揭开导致X幻想的秘密,还是一组数字:

2014年,碧桂园土地成本均价为853元每平方米,土地成本仅占售价约12.7%。

流动资产中,存货仅有20.95亿元,在建物业105.99亿,持作销售已落成物业232.03亿元;非流动资产中,有土地使用权20.35亿元,在建物业446.39亿元。

要知道,这是一家年现金回款超过千亿的地产公司,却是一副貌似轻资产的曼妙身材,走两步,都能浪起来,一切简直是匪夷所思!

这也再次证明地产圈两个真理:地拿贵了,一切都玩完;去化是王道。碧桂园官方说法叫,追求利润总额的增长和资金*的较大化。

就在全行业几乎家家嚷嚷要转型的时候,特别是万科郁亮一会儿去学小米,一会儿找海尔,一会儿马佳佳情趣店思维,碧桂园坚持住宅为主业这一战略,96.9%来自物业销售。老板杨国强似乎说的很有道理:

地方行业真的进入白银时代?杨国强说,他们一直在建小区,不是建房子,一直在研究怎么让小区里的居民住的更舒服、更方便。碧桂园的高管说,他们一直在做社区经济,接下来,要做社区文化、社区理财、社区保险。即便是这样,新业务控制在总资产的1%左右。碧桂园做社区,手中有牌。旗下所有物业都是自己的物业公司管理,205个项目,约有35.4万户业主和居民。

插播一下神秘的碧桂园合伙制

对于合伙制度,碧桂园早在2012年就开始沙盘推演。现在到了实际操作阶段。原则是,资金池对接项目池,分级强制跟投。在总部平台,成立基金,总部高管投5%;区域平台,成立基金,区域高管跟投5%;项目平台,成立基金,项目团队跟投5%。三级平台,职业经理人持股合计15%,跟投不是选择题,是必选题,强制跟投。目前,跟投的三个项目已经开盘,效果据说相当好。还有七个跟投项目正在准备进行中。

看完后,你X幻想了吗?

如果你还没有X幻想,推荐一本书《博弈—房战中的较后目标》。该书作者名叫吴建斌,现任碧桂园执行董事、领头财务官。这本书可以当作碧桂园2014年财报的阅读辅导教材吗?这要问问吴建斌本人,才会有答案。这本书讲述了村民、政府官员、企业高管三股力量每天绞尽脑汁博弈,由此引发的土地流转、利益冲突、城乡二元结构、农民返乡等深层次暴露无遗。谁对谁错,无从评说。

如果有机会,我想问问吴建斌,杨家坡的周彪跟张杏花有真爱吗?周彪跟孙艳红之间仅仅是肉搏之爱吗?

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