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从上海15年新年地皇看土地市场的转折

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2015-03-23 00:00:00

2015年3月20日,今年迄今为止的上海总价地皇诞生,华润华发以70.52亿击败了保利首创和闸北区下属国企,夺得闸北区市北高新园区10-03地块,折合楼板价34871元/平方米、溢价率16.2%。

这块地之所以引人注目,是因为去年的1月,当时上海单价地皇大宁325街坊宅地创造了101亿元,单价47609元/平方米的纪录,把整体大宁板块房价拉高了一截,甚至创造了该区域面粉贵过面包的纪录,因此大家不约而同对本次拍卖报以巨大期望。

但拍卖结果却和大家预期的有比较大的差异,出现了以下三个方面的情况:

1.参与竞拍企业数量明显减少

对比去年地皇表现来看:101亿的大宁方兴地皇共有15家企业参与竞拍,41亿的杨浦区平凉18街坊有7家企业提交了竞买申请书,楼板价破6.5万元的两块单价地皇前滩32-01、36-01也分别有14和13家参与竞拍。而本次仅5家企业参加,结果还两两组成了保利首创联合体、华润华发联合体,较后进入竞拍环节的企业只有三家,数量上相比之前出现巨大差异。

2.本次参与主体全部是国有企业

也许是巧合,也可能是必然,本次参与竞拍的五家公司,一家是闸北区下属国有企业,保利、华润都是央企,首创是北京国企,华发是珠海国企,五家国企角逐地皇也是头次。原先积极参与上海土拍的民企这次却不见身影,是资金问题,还是对后市捉摸不定仍在观望,抑或是60亿以上的起拍价已经对民企造成巨大压力,我想诸多方面情况可能兼而有之吧。不管怎样,民企的不参与客观给国企“低价”拿地提供了便利,关键时刻还是国企给力。

3.溢价率比事先预判的要低

本次溢价仅16.2%,相比过往重要地块有明显下滑,以去年销售土地为例,刷新全国单价地皇的五里桥地块溢价63%;左近的大宁方兴地皇溢价率为112%;12月14日*内出让的前滩32-01、36-01、38-01三幅地块,溢价率分别是127%、114%和93%。而本次两家企业貌似竞争激烈,491轮竞拍,但实际每轮只加价200万,一共才不到10个亿,如果放在之前的上海土地市场,这也是不可思议的。当然*不到3.5万元的地价,一方面充分反映了土地价值,也让成功竞得的企业有钱可赚。

而在这块土地拍卖的背后,我们也应该看到一些更深层次的、有关中国土地市场未来的变化:

1.中国的土地价格已经开始回落

2014年是中国房地产的转折年,不仅市场发生转折,土地也发生了转折,二三线城市的土地出现了供大于求的情况,价格开始回落,不过北上广深四个城市的土地仍然坚挺,特别是北京上海的宅地,14年每次出让都引起哄抢,溢价率屡创新高。而这次闸北此次宅地拍卖的相对冷清,价格的相对理性,也许预示着土地市场全面转折已经开始出现。

2.开发企业对未来的判断更加谨慎

本次拍卖是在两会后,两会上面各方面信息都表明政策会对市场产生推动作用,而且诸多专家学者也都给出了相对乐观的判断,一时间两会利好房地产的言论喧嚣尘上,但从两会之后的土地市场表现来看,开发商对未来表现出相对谨慎、趋于保守的判断。比如上周武汉的12块土地拍卖,起拍总价72亿元,结果3块较好的地块流拍,实际销售只有31亿元。

3.对于规模和利润,*更多的企业开始追求后者

在过去几年的北上广深土拍市场,都出现了拿不到土地难受,拿到土地更难受的情况。为了进入一线城市、为了做大规模,大家都在土地市场上过于激进,付出较大代价去拿地,结果导致拿下之后无钱可挣。2014年的整体市场表现也说明了这些,规模房企楼盘不赚钱的情况普遍出现。*企业会更加理性处理规模和利润之间的关系,更开始注重利润了。

较后,我想这次上海地皇的拍卖,如果能够让房企更加谨慎,能够让政府、特别是北京上海等一线城市的政府更加理性,那也不失为一件好事。

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