成立36年的中原地产疯了，应对O2O革命，黎叔发股份分家产，看本文伟哥请吃饭

2014年的年末，冬天来的有点冷。房地产代理及中介行业都已经疯了，特别是从链家开始发布要做经纪人平台，对外来的经纪人居然给70%的佣金提成。

紧跟着我爱我家也发布了要全民持股，共享改革红利，期间还夹杂着一些小的不起眼的公司，比如思源的副总居然焦虑的成宿成宿的睡不着觉。

首先：我们给大家简单的解剖一些，中介这个事物

房地产中介这个概念，其实很简单，就是撮合房地产买卖双方，居间交易，给买卖、租赁双方提供一个信息、担保、交易保障的行业。

因为提供信息及服务，所以房地产中介是收费的，这个收费在北京行规和官规微有区别，市场正常的情况下，一般一套二手房买卖交易收费是2.7%，租赁收费是一个月的租金。

那么这个佣金中介公司收到了之后是如何分配？

这个各家公司不一样，但全部都是跳点制度，下表格是一个天津的经纪公司对一线业务员的提点制度，北京也基本类似，只是业绩比不一样，但一般都是在8-30%以内跳提。

当然，然后就是店长——区域经理——总监——大区——总经理。一般是5-6级的提成。

合计几个层级的员工工资一般占业绩的40-50%，然后就是门店租赁成本占据30%左右，还有必要的固定资产成本10%，实际较后总部的盈利只有10-20%，也就是一个低利润行业，在市场火爆的情况下，因为佣金提点也高，所以较后的利润其实也有限。何况到了市场不好的情况，亏损的成本也很高，以北京为例，在二手房不足9000套交易的时候，基本接近全行业亏损。

其次：说是改革更像忽悠的三家中介的举措小剖析（O2O闭环当然应该是线下发起，因为房地产交易的特性。但目前的各家所谓改革，可能都只能应对，而非主动）

1：链家的平台战略

70%是否可信？难度很大，只能吸引一些其他公司业务员跳单，而且对于链家在北京市场的占有率来说，意义也不大。

对于中介公司来说，如果大幅度的扁平化管理，的确是可以释放出20%-30%左右的佣金多分配给业务员，但这会导致过去的运营体系崩溃，特别是因为经纪人行业事实上并不稳定，过去的分层管理经营模式是为了适应市场动荡，流下精英繁殖的机会。

而且对于链家来说，北京的占有率已经在40%以上，这种情况下，这一平台，很难额外增加更多的销售，这一平台如果在北京实现，更多的可能是本来链家自己的员工会出现带单离职的现象。

所以链家的平台更多是为了解决过去在其他城市复制不成功的现状，快速的扩大异地市场份额。但这种通过平台直接收纳一线经纪人的模式在国内很难成立，因为国内的楼市销售现状是经纪人更多是过渡性职业（当然将来不排除能够有尊严的活着）。

这种情况下，独立经纪人不可能出现，那么选择这个高佣金的，大部分都是其他经纪公司的业务员，不论从商德，还是从是否可持续角度看，这种只以高佣金的模式都对经纪行业没有好处。

羊毛出在猪身上，这是链家一直在做的业务，包括月息2%的过桥贷款等，这种业务的确利润率非常高，但做大的难度很大，而且对于全国看，这种业务目前的竞争企业已经很多，未来的社会融资成本整体肯定是处于下调通道，长期看，这种业务对于主营收入来说，只能是一个补充。

一切为了上市：这个基本是根源，不想上市的企业不是好企业，除了老干妈和中原地产，其他企业都希望上市。

目前包括房多多等企业，其实都是在讲一个故事，包括链家，其实做平台的目的也是为了将一个避免和以前中介行业一样的，轻资产易复制的故事，这个故事，资本市场现在还是很乐意听，但是否能成功很不好说。毕竟购房与其他电商不一样，买房的人，必须看到实体，动作几代人的积蓄，对于中国人来说，消费习惯很难全部转移到网络上。

2：我爱我家的全民入股共享

这个政策其实有两个硬伤，第1个是配股比例多少，第2个是这个股值钱吗？

从我爱我家目前的表示，更多的细节还不清楚，但我们必须明确的是，每年一个大的经纪公司业务员人员流动的比例是起码会超过20%的，这种情况下，入股的只能是核心员工。

另外如果不上市，股价值多少钱？

3：思源的降价

这个公司太小了，就不说了，很多媒体把降价作为创新，我就晕。业务员也哭死了。买房人首先考虑的当然是房子，佣金也会希望低，一般公司也都不同程度可能有点折扣，但佣金低了肯定会影响服务。佣金高的不一定服务好，但佣金低的服务肯定不好。

第三：中原地产开始真分股了

下回分解，中原成立在1978年，总部在香港，从上市角度说，如果资本市场*青睐谁，只要中原愿意，不用说，当然比布局局限的链家、我爱我家要好很多。

这个不让多说，下周据说有详细分解，如果伟哥有股份了，请你们吃饭。