- 董董:谁来点评下时代倾城这个盘?
- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
- 阿霞:周末一起约看房呀
- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
这两天,关于万达要做轻资产的新闻炒得沸沸扬扬。大家都知道万达是做重资产的,之前*在万达商业上市时还说持有物业面积全球第1,怎么一夜之间“变轻”了呢?轻在哪里?
原来,1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司这四家金融机构签署*框架协议,4家机构拟*240亿元人民币,建设约20余座万达广场——用别人的钱盖万达广场,坐享租金分成,不花一分钱就能赚钱。
只不过我对这次合作还有几点疑问,想请教一下万达领导或各位业内人士,能否给我答疑解惑:
疑问一,为什么这次轻资产模式只考虑新建万达广场的租赁*,不考虑销售收入?众所周知,租赁*只占万达收入的一小部分,按照2014年业绩,万达的合同销售收入1601.5亿元,其中租金回款110.8亿元,租赁业绩只占收入的6.91%。实际上,*万达收入的大头还是来自于物业销售。本次*的20个万达广场一定是复合型的综合体,包括住宅、商业、办公楼等。根据公告,住宅和办公的销售收入并未被纳入和基金公司的*分配中,难道基金公司只愿意*商业部分未来的租赁*吗?
疑问二,万达商业的租赁*真能令人满意吗?根据万达商业招股书,截至2014年6月30日,万达已完工的持有物业建面1470万平方米,其中购物核心建面1020万平方米,购物核心可租建面808万平方米,购物核心平均租金为75元/平方米/月。再看万达2014年全年业绩快报,万达的持有物业建面2157万平方米,租金回款110.8亿元,按照招股书数据,购物核心可租建面占持有物业建面比例的55%,那么持有2157万平方米物业,购物核心的可租建面为1186万平方米,租金约77元/平方米/月,折算下来每天只有2.6元/平方米/月。作为商业地产的租金,这一水准应该算是相当低的,真能够满足基金对租金的*要求吗?
另外,我对租金收入中还有一个小疑问,为什么在2157万平方米的持有物业建面中,只有56%能“产出”租金,剩下是哪些面积,能创造怎样的价值?如果不能创造价值,那以后在谈论持有物业建面时应该标示清楚。
疑问三,为什么基金参与的是新建20个万达广场,而不是从成熟运营的万达广场中选择若干个进行收购?众所周知,商业地产的发展有不可确定性,一般基金总是会选择已运营的成熟项目,或是未来有很大确定性的商业项目进行*,*这个合作却要*新建20个万达广场,说实话我无法理解。我们来看下2013年6月-2014年6月新开工的万达广场,其中3个位于一线城市,8个位于二线城市,34个位于三四线城市。万达广场的平均租金已经不高,如果还集中在三四线城市会更低,真能满足基金*需求吗?是不是这些基金特别不专业呢?
上述三个疑问,希望有识之士能给我明确答复。不过这会我只能对万达的轻资产概念说一声“呵呵”了!